国土部：宅地产权70年后续期不影响以房养老

听风说话

来源：新京报
　　截至2010年11月1日，中国有60岁以上的老年人达1.78亿，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人为1.19亿，占总人口的8.87%。我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家。养老形势已日益严峻，在公共财政无力支撑所有养老问题的情形下，“以房养老”的概念再次浮出水面。不过，由于中国特殊的一些国情，譬如房屋产权70年、相关法律制度尚不完善、养老观念仍需不断更新等多个影响因素，也使得以房养老在中国推行起来并不那么容易。以房养老，到底离中国的老人有多远?

　　住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划?国土部官员认为，不会影响。

　　■“不会影响到以房养老”

　　《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以目前普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题目前都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。

　　国土资源部副部长贠小苏昨日表示，虽然目前尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。

　　不过他亦表示，第一批70年的虽然没到，但不远了。对这个问题，他认为，国务院要总体上设计这个事，“除了《物权法》一句话以外，没别的了，那谁去解决它呢?”

　　贠小苏说，有些出让期短的土地已经出现了续期问题，都在延续着，谁也没出过钱，“已经到期的，我听说的，没有一例交钱。真要有了，我们反倒要赶快研究一下。”



资料图

　　■产权续期问题值得研究

　　但大家的房子陆续到期怎么办?贠小苏认为，这个问题值得研究。不过他亦直言，不是一个部门能说得了的。

　　虽然目前出让期短的续期没有交钱，但贠小苏认为，这并不能理解成自动续期就一定不交钱，“不是国土部说了算，也不是财政部或者法工委说了算，而应当整体研究。”

　　熟悉《物权法》的学者透露，因为距离70年产权还有些年头，目前该问题并不急迫。

　　随着中国社会老龄化的迫近，“以房养老”话题再次成为了舆论的关注焦点，各方动作频频，也增加了民众对这一新型养老模式的期待。不过，由于种种原因所限比如“倒按揭”对中国传统养老观念的冲击、房屋70年产权限制等，造成这一模式久推不进。专家指出，要真正走出“以 房养老”的困境，还需要考虑到中国的实际国情，进行一系列的制度改革。

　　■70年产权是硬伤

　　以房养老为何久推难行?业界普遍认为，我国现有房屋产权70年的规定是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。

　　虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。

　　其次，是房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”一位保险公司内部人士坦言。

　　传统的养老观念根深蒂固也让公众很难从心理上接受“以房养老”的新型养老形势。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。此外，专家指出，在“以房养老”问题上中外不同之处还在于，美国等国家的倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。

　　■“以房养老”再上议程

　　最近发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出“以房养老”，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构等部门开展“以房养老”试点业务。而在今年9月全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会相关负责人也曾表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。各方的密集动作，使得讨论多年的“以房养老”业务又被推上了舆论的风口浪尖。

　　提起“以房养老”，最为人熟悉的一种形式便是住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，定期给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

　　据悉，中信银行已经推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，宣布进军“养老按揭”业务。按照规则，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。

　　目前，该业务正在北京等城市正在进行试点，由于属于“试吃螃蟹”，中信银行十分谨慎，设置了比较严格的规定和较高的准入门槛。具体要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其唯一的自住房;如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人就将成为养老按揭的共同借款人。不过中信银行有关负责人坦言，目前该项业务总体业务量不太大。

　　事实上，中信银行的试点并不是国内对“以房养老”模式进行的首次尝试。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。自此以后各方不断进行着各种尝试，试图推进中国式倒按揭的步伐，但相关行业均观望情绪浓重，步履维艰。

　　2006年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但由于长期乏人问津，最后不得不停办该业务。2007年孟晓苏成立了幸福人寿保险公司并亲自参与“倒按揭”产品的研发，不过，至今仍没有实质性进展。

　　■专家看法

　　制度设计成关键

　　中国老年学会学术部主任、研究员陶立群认为，以房养老可以作为养老的一种补充形式，“但作为主要方式肯定不可取，还存在很大的社会问题。”

　　“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，其推广需要各方共同的配合和协调。事实上，一些发达国家之所以能推行多年“以房养老”，并已成为老年人养老的重要和常规模式之一，与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。

　　专家指出，以房养老的技术问题细节都是有望解决的。但目前缺乏相配套的制度建设，而要做好这一点，仅金融机构一方则太势单力薄了，这也是他们对此走走看看和推进缓慢的主要心结。因此，“以房养老“业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。这种养老模式能否发展壮大，不仅要求在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。