小产权房本村民购买有效地，外人购买也有无效方面的风险

刘凤悦

        一、 定金罚则是指收取定金一方违约需要双倍返还，交付定金的无权要求返还。定金是不超标的款的20%。
        当事人给付对方保证金、置留金等不支持定金要求。定金是要写定字。
        和违约金的区别是，违约金是违约责任的常见方式。违约金是违约情况下承担的。定金有成约定金等，以违约责任为主。定金不以违约损失为原则。违约金是事先约定的，但是毕竟在违约金承担额度上，要考虑从实际损失角度看。
      二、是否可以要回10万元定金，不要房子了。如果定金合同是有效的，真实意思表示就要不回来了。无效的不受保护的，无效的要返还财产，定金就可以要求返还。定金是从合同，其效力要依据主合同。表示方式是单独合同，也可以是定金条款。比如小产权房买卖，是一种特殊产权房子的叫法。在实践中有分歧的。小产权房广义是指相对大产权房。大是有完全权利。城市的商品房，正式的房产证。土地来源不合法，就没有国有土地使用权，是乡镇政府发的证。这是相对大产权房的。
       包括：集体土地建造的房屋，宅基地、耕地、非农业建设用地、国家划拨的国有土地使用权也是小产权房形式、还有军产权房。
        但是最狭义的是建造在集体所有土地上房屋对外销售，耕地、宅基地、非农建设用地。一种是对村民销售，一种是对村民成员之外销售。
       北京高院明确是无效原则，有效特例。出售本集体成员是有效地。宅基地上是有效地，耕地上建的是无效的，还有是当时卖给城镇居民了，但是这个人落户该村了，也可以认定有效地。
       三、如果买卖合同无效，定金合同也是无效的，所以定金是无效的，可以要求返还。出卖的农民如果有损失的可以主张赔偿。
       双方都有过错的，都知道是小产权房的，对于损失根据过错程度分担。
       小产权房是便宜，但是法律风险是地没有合法使用权，没有缴纳土地出让金，房屋成本低得多。这点有非常大的诱惑。农民变现。所以有市场。
       风险之一是项目需要大量资金，许多开放商无法用地抵押贷款，面临资金压力，资金链面临断裂，前期资金回笼不好，形成烂尾楼。
       买房交的钱有回不来的风险。
       风险之二受到政策调控的风险，北京推了小产权房的现象。
       风险之三拆迁补偿无法与大产权一样的补偿。法律层面没有规定，房屋规范都是针对商品房的。