家庭成员买卖房屋更易认定善意取得

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家庭成员买卖房屋更易认定善意取得

   

　　 赵征　庞涛

　　根据物权法的规定，不动产的善意取得是指在交易中，财产让与人无处分权，但受让人基于对让与人拥有处分权的合理信赖或不知道让与人无处分权，即所谓的善意，以合理价格受让财产后，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，可以取得该财产所有权的制度。目前，司法实践中常见的一类纠纷就是夫妻一方未经另一方同意，私自处分共同财产，此类案件中如何认定财产受让人是否构成善意取得是司法实践中的难点。

　　近日，北京市某法院改判的检察机关抗诉的一起房屋买卖合同纠纷案就属于此类纠纷。

　　本案申诉人王耀祖今年79岁，被申诉人张华琴是其前妻，王国庆系其子，王志洋是其孙子。

　　王耀祖与张华琴于1960年结婚，2008年离婚。夫妻关系存续期间，双方购买两套住房，本案诉争房屋是以妻子张华琴的名义进行所有权登记的其中一套。2009年，王耀祖诉至某区法院，称他与张华琴于1998年因感情不和分居，这期间张华琴未经其同意，于2007年12月1日与王志洋的法定代理人王国庆签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋卖与其孙王志洋(时年9岁)。2007年12月14日，该房屋过户至王志洋名下，张华琴的行为侵犯了他对夫妻共同财产的共有权，请求法院判决确认张华琴的卖房行为无效。

　　张华琴及王国庆答辩称，诉争房屋登记所有权人为张华琴，且出售该房屋时王耀祖是知道的，故房屋买卖合同有效。

　　法院审理认为，张华琴与王国庆之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且办理了产权过户手续，该房屋系共有财产，王国庆作为王志洋的代理人对张华琴出售房屋时是否获得王耀祖同意是不知情的，即主观上是善意的，因而为善意取得，判决驳回王耀祖的诉讼请求。王耀祖不服法院判决，到检察机关申诉。

　　本案的焦点问题是王志洋购买诉争房屋是否构成善意取得。签订房屋买卖合同时王志洋不满10岁，根据民法通则规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。而婚姻法第17条第2款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。也即一般情况下夫或妻擅自处理财产的，受让方可构成善意取得。

　　但本案诉争房屋虽登记在张华琴名下，作为家庭成员，王国庆比他人更易于了解售房是否经其父王耀祖同意。王国庆知晓父母长期不和，也知晓诉争房屋系婚姻关系存续期间所得，应为其父母的共同财产，张华琴出售房屋应经过王耀祖同意。而原审判决直接以房产证上的所有者为张华琴就认定王志洋构成善意取得，既不符合法律规定也不符合常理。

　　据此，法院对本案经检察机关抗诉后予以改判，认定房屋买卖无效。其理由如下:一、夫妻双方对共同财产拥有平等处理权，张华琴一方未能举证证明其出售房屋时，王耀祖知情并就此取得一致意见。二、王国庆购房并非善意取得。