名实不符的房屋，名义权人出卖有效

刘凤悦

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    经常起草出资人与名义所有权人约定权利义务的协议。我们一直主张这样子的协议对两方之间是有效的，但是不能约束第三人。也就是说，事实物权归出资人，法律物权属于名义所有权人，出名人处分物权是有效的。但是，2010年8月24日人民法院报第三版判决：父母以女儿名义买房，女儿转卖第三人无效。笔者认为：这样判决，值得商榷。

    案例：父母出资，以女儿名义购买楼房。女儿将楼房卖给了第三人，并办理了过户手续。法院判决女儿转卖第三人无效。这样判决是错误的，应当认定转卖有效。
    理由如下：
    让与人女儿是登记的不动产权利人。让与人女儿有权处分。有权处分就是有效协议，是物权的有效转移。这是物权公示的公信力的体现。法院判定无效的理由均不能成立。
    一、女儿有权出卖房屋。
    女儿没有出资购买，虽不是真正意义上的房屋权利人。但是，女儿作为一个成年人，并且是房屋产权证书所记载的名字人，是法律意义上的权利人，具有完全的占有、使用、收益、处分权。本案中，女儿有权出卖房屋。
    法院认为：女儿没有支付购买房屋的对价，就没有处分权，是混淆了事实物权和法律物权，以为处分权必须具有事实物权。这是对物权法的误读。

    二、女儿卖房法律上，没有义务征求父母同意。
    由上推理，法院认为，女儿出卖房屋没有经过父母追认，就没有法律根据。女儿作为法律物权处分自己名下的房屋，无需他人追认同意，即使女儿出卖的行为，损害了父母的事实物权，也是向父母承担赔偿责任的债权法律关系。
    如果此类登记公示权利人出卖行为无效，那么，物权法第九条、第十五条不动产登记、转让公示规定的法律效力从何说起，以后，买房人究竟要找谁签合同才有效。登记在谁的名下，法律确认就是谁的物权。物权法定原则在这个判决中变成无效了。
    本案中，父母可以向女儿主张债权，而不是剥夺第三人的购买物权。如想主张物权，必须在女儿没有出卖此房屋时，按照物权法第十九条规定，到房产登记部门办理异议登记，变更到自己名下。
    试问，如果第三人将登记在自己名下的房屋，又转卖N个人，难道法官要取消N个人的物权吗？
    三、第三人买房是正常的交易行为，既不是善意取得，也无需履行对买卖合同之外人的任何义务。
    法院认为：“女儿明确告知第三人房屋不归自己所有，并未出资，归父母所有”。第三人明知女儿家庭成员情况，明知父母不知道女儿卖房，明知父母出资女儿没有出资，也没有看过房屋格局、设施，故不能认定第三人购买房屋的行为是善意取得，是错误的，是混淆了物权法善意取得和正常转让不动产法律含义。买房人明知的内容并不影响无权转让的效力；买房人看不看所买的房屋，是权利，不是义务。
    本案与善意取得的法律概念，风马牛不相及。非善意，民法一般是指明知物权合同出卖人没有权利，或者为了转移财产逃避债务等情形。本案非这些情形，适用法律不当。

笑语斜阳

我不同意楼主的观点,我认为法院判决是正确的.

刘凤悦

回复 2# 笑语斜阳


   谢谢光临，欢迎讨论。可否请将您的详细想法分享出来。

笑语斜阳

我的依据就是《物权法》第一百零六条。房屋的实际所有人是父母，第三人在得知房屋不是女儿出资、所有人是父母的情况下仍然购买，说明他受让房屋时不是善意的，不能适用善意取得。

刘凤悦

回复 4# 笑语斜阳


      笑语斜阳说：我的依据就是《物权法》第一百零六条。房屋的实际所有人是父母，第三人在得知房屋不是女儿出资、所有人是父母的情况下仍然购买，说明他受让房屋时不是善意的，不能适用善意取得。

        答复：

         第一、物权法106条规定，无处分权人处分动产或者不动产，无效。本案中，女儿有房本，法律意义上是有权处分。怎么能说无权处分？有权是以登记房本为准。至于和父母的约定是一种债权约定，物权法定原则，不因约定而改变。

         第二、既然女儿是有权处分权，就不适用于106条的善意取得。所以，我在文中说：此案与善意取得风马牛不相及。

        感谢商榷，欢迎再来。

笑语斜阳

根据法律规定，房屋在房地产交易中心的登记具有公示公信效力，房地产交易中心登记人就是房屋的所有权人，但是这个情况也有例外，这就产生了实际出资人的概念。《物权法》中也对此有所规定，所谓实际出资人是指实际出资购买、使用、收益并处分该房屋，但是却将房屋登记在他人名义下的人，按照法律规定如果实际出资人通过法院主张权利，只要证据充分，可以将房屋重新确权到自己名下的。实际出资人将房屋登记在他人名下的原因很多，但是都不能改变一个事实，那就是该房屋实际上仍然受实际出资人支配，而非房屋名义上的所有权人支配。

笑语斜阳

针对此类“不动产登记簿记载的权利人与实际产权人不一致”的法律纠纷，我国法律有明确的规定：
    《物权法》第19条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效”。
    《物权法》第33条还规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。

笑语斜阳

下文系转载

  房屋实际出资人与产权登记人并非一人房屋应归谁所有
  现实生活中由于各种原因，房屋的实际出资人与房产证上的产权登记人并非一人，例如甲名下的房产，实为乙方出资购买，这种情况下法院如何认定产权归属
    物权属于对世权，权利人对物权具有支配力，这种支配力排除他人的一切干涉。根据物权公示公信的原则，经过公示的物权具有绝对的公信力。公示的方式，不动产依登记为准，动占依占有的交付为准。为了保护交易安全，使当事人合法取得物权能够对抗其他一切人，法律推定登记簿上的权利人和具有所有权外观的占有人就是正确的权利人。这种推定必然使真正意义上的权利人排除在权利正确性推定之外，因而在一定的条件下，法律允许事实权利人行使相关权利以保护自己的利益，除非该物权已被善意第三人合法地取得，这便是法律物权与事实物权的冲突。房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房屋所有权证具有绝对的证据力。作为证据的房屋所有权证，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有权人的证据效力。当登记的权利人与实际的权利人并不相符时，如果法院查明实际出资情况，法院最终会根据房屋的实际出资情况对事实物权加以保护。
    在不动产物权方面，已经进行登记的物权即经法定公示表征的物权，为法律物权，法律物权的权利主体是登记簿上记载的权利人。未经登记，但为真正权利人实际享有的物权，为事实物权，事实物权的权利主体是真正权利人。当事实权利人与法律权利人并非一人时，即公示的物权人并不一定是真正的物权人。当两种物权发生矛盾的时候，法律该保护哪一种物权如果不对事实物权进行保护，则明显不符合公平、正义的原则;如果对事实物权加以保护，则又该如何协调与法律物权的关系
    本文所举的案情即为法律物权与事实物权发生冲突的情形。诉争房屋虽然原登记在甲的名下，但根据多方证据可以确认诉争房屋确系由乙方出资购买。购买房屋是继受取得房产的重要方式，诉争房屋的事实所有权人应当为乙方。所以，本案中的诉争房产之登记权利人与实际权利人存在不相符的现象，即房屋的事实物权与法律物权并不是归属于同一方。但是，在处理法律物权与事实物权的冲突中，还必须注意以下几点问题：
    一、对事实物权的保护，一般是在特定的当事人之间。即在特定的当事人之间，事实物权可以对抗法律物权。因为事实物权的保护是为了使真正权利人的权利得到回归。这样做的结果便是会打破权利的“正确性推定”或称“一般性推定”。如果信赖公信原则的当事人已经取得物权，那么，事实物权的保护变丧失了基础。因此，对事实物权的保护范围必须限制在特定的当事人之间，即不应当影响到善意第三人的利益，否则就会动摇到物权公示公信的原则，也会危及交易的安全。
    二、在存在善意第三人的情形下，事实物权的保护须受到限制。物权的公示原则是指“物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示、以获得社会的承认和法律保护的原则”。不动产权属登记是权利人享有该不动产的证明，具有推定的证据效力。物权公示一个重要的效力就是使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力，而与之产生交易行为。可见物权的公示原则旨在保护交易安全。此时，如果善意第三人因信赖公示公信原则，并且通过合理对价已经取得法律物权，则可以对抗事实物权。当然，在这种情况下事实物权人的利益可以通过不得当得利等方式加以救济。

刘凤悦

回复 7# 笑语斜阳


       6、7楼所述问题，是异议登记，是在事实物权和法律物权之间的变更问题，法律尊重事实物权，可以变更到事实物权人名下，成为法律物权人。本案讨论的是第三人凭借着法律物权凭证，取得的物权，与106条善意取得具有本质的不同。故：一、本案与19条异议登记不是一类案件；二、本案与106条无权处分不符，没有经过异议登记变更到父母名下，司法也无权扭曲适用106条，不能适用非善意取得。

      本案与106无关。

      8楼所述，冲击了法律物权的公示和公信力，仍然值得商榷。

      感谢分享，有空再来。

金翼

产权证的颁发是为了对抗恶意第三人的，其行为是行政确认行为。我也赞成楼主的观点！如其父母主张其权利，应通过行政诉讼，先确认产权证无效

刘凤悦

回复 10# 金翼


    感谢专家参与 ，分享您的睿智和专业积累。再次感谢笑语斜阳的专业探讨，真诚欢迎做客法在身边。

金翼

客气，您和笑语才是专家

玉米田

这个是有争议的啊话题啊，各地法院判例都不一。唉。理解

宝贝

首先，本人认为，法院判决正确无误。
其次，试问楼主，按你的观点，如果上述案例中的父母拿着与其女儿签订的名义登记协议的协议书到法院起诉，要求法院确认争议房屋为父母所有，那么在这种情况下，法院是应该按房屋登记部门为其女儿颁发的房屋所有权证书还确认该房屋归其女儿所有，还是按照双方的协议内容来确认为争议房屋的为父母所有呢？请楼主指教，谢谢！

宝贝

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