城镇人员不能买农村的房子

刘凤悦

发挥公证预防纠纷作用，促进农村和谐稳定

一、引导规范民事法律行为，预防农村矛盾。

农村土地分家庭承包和其他方式承包。后者因为涉及村集体的经济利益，历来引人关注，引起的矛盾纠纷也很多。玉田县公证处在办理其他方式土地承包合同公证重点审查以下内容：

一是发包人发包决策的民主程序。

1、以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。

2、发包方将农村土发包给向本经济组织成员承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议半数以上成员或者半数以上村民代表的同意。

3、发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。

二是向村民或村民代表核实会议记录；

三是承包人的资信情况和经营能力证明；

四是乡镇政府的批准意见。

特别是核实村民会议或村民代表会议记录，工作量大，被核实的代表有反复，需要公证员执业的耐心和认真，才能从根本上预防农村矛盾的发生。

二OO七年四月，郭家屯乡某村村主任和承包人来到公证处申请 2500亩的荒山承包公证，承办公证员在审查村民代表会议记录时，发现签名都是一个人的笔体，经过询问，原来是会计进行记录并代签姓名。这村过去曾发生过承包土地上访纠纷。于是，公证员深入到村，逐个向村民代表会议决议上的村民代表进行核实，向他们讲解村民委员会组织法和农村土地承包法。核实村民代表们的真实意愿，由他们在会议记录复印件及公证处的笔录上签名予以确认，之后，为双方办理了土地承包合同公证。

   办证中，公证员告知双方，土地承包经营权是通过合同设立的物权，土地经营权自合同生效时确立，流转时采取登记对抗主义，即不登记不得对抗第三人。

在公证回访中获知，双方土地承包合同履行得很顺利。由于在承包合同和村民代表会议记录及核实笔录中均已明确土地用途为发展农村生态采摘观光园，未曾改变农林牧鱼用途，承包期限为70年。承包者大胆投资，建成了龙凤岭山庄，集餐饮、采摘、垂钓、休闲娱乐于一体，形成了开发绿色农业的新产业，并招工吸纳当地村民100多人就业，取得了较好的经济效益和社会效益。当地村民也没有发生上访告状事件。乡政府领导称赞说：公证预防了农村的社会矛盾，造福于民，做了功在农村，利国利民的好事。

二、证明确认权利义务关系，保障农民权益。

农村住房转让时有发生，申请办理公证政策性强，如果把关不严，就会损害农民利益。

因为，农村宅基地使用权具有集体福利性质，一户只能有一处宅基地。农村住房不允许向外村村民转让，不允许城镇人员购买农村住房。

我处今年三月办理了一处农村住房买卖合同公证。双方在2006年10月30日签订了房产买卖合同，但是，买方不放心，于是，和卖方一起来到公证处申请办理住房买卖合同公证。对此，公证员重点审查了：买方必须是本村集体组织成员；买方符合申请宅基地使用条件，有批准手续；卖方确实不需要此宅基地等等。针对当事人签订房产买卖合同在先，申请公证在后，办理公证的目的是为了达到确认原合同的权利义务。于是，我们采取了在原买卖合同上由双方当事人签字确认的证明方式，避免重新打印合同，进而违反证明逻辑的问题。即满足了当事人对公证的需求，保护了其合法权益，又符合公证的证明原则。

同时，我们在办理农民财产分割协议公证时，凡是涉及分割继承遗产事项的，都坚持引导当事人办理继承公证，避免因为当事人分割不当，权益受损，引发问题。

三、增强保全证据法律效力，促进农村发展。

玉田县公证处积极参与城中村旧城改造拆迁工作，促进农村的城镇化进程。在凤凰春城一期拆迁中，办理了拆迁人与被拆迁人协商行为保全公证、抽取评估单位现场监督公证、送达评估报告保全公证、提存公证、听证会现场监督公证，以及强制拆迁房屋证据保全公证等。为拆迁人依法拆迁，应对诉讼留存了有效的证据。

现在，农村的农业专业合作社在传播优良品种、优质农资等方面发挥了重要作用，也越来越重视公正的作用。玉田县虹桥镇某村一位种植专业大户，先后请公证处对黄豆收获前的产量进行测产保全证据公证，对分阶段施用某品牌化肥进行保全证据公证，有力的促进了良种优肥的推广。

问题和建议：

一是土地承包合同纠纷增多，承包亩数不实、民主程序欠缺等等，影响了稳定。建议增加对涉农土地承包合同等重大民事法律行为列入法定公证范围。

二是农村婚姻、家庭、继承纠纷处于上升趋势，原因之一是有的关系民生的民事活动，农民得不到公证服务。建议制定规章，允许在较大乡镇设立公证代办处，招聘具有司法考试资格的人员兼任公证代办员，方便农民申办公证。

三是对涉农公证事项没有具体的操作规程，无章可循，建议公证协会制定涉农公证事项指导性意见，促进涉农事项公证的规范化运作。

    下步涉农公证工作安排：

我县作为农业大县，具有广阔的耕地、林地、荒地、山岭等自然资源，为更好地利用好、管理好、开发好这些资源，县委、县政府相继开展了落实土地承包法、林权制度改革、活化集体资产的工作。把农村工作纳入规范化、法治化轨道，可以充分利用司法公证手段，切实理顺好各项涉农承包经营及转包、转让、互换、入股等法律关系，理顺联建村和原建制村与村民的法律关系，理顺农村各类协会与农户的法律关系，对落实县委、县政府部署，建设民主法治、公平正义、安定有序的新农村具有重大的现实意义。

1、稳定和完善土地承包关系。落实土地承包法，土地承包经营权的流转、林权承包、荒山承包、矿山开采承包等经营行为，通过公证审查把关，预防纠纷。

2、促进农村产业化。蔬菜、果品等农产品的外销，个体户、私营企业的联营、加工、承揽，引资协议中涉及的探矿、采矿、农副产品深加工、旅游开发、企业征占土地、合伙经营、入股经营等行为，都可申请协议公证。

3、规范农村市场运行秩序。集体建设用地流转；林木和林地使用权流转；土地置换、土地转让行为；农村基础设施、集体财产和公用事业的拍卖、转让、租赁等行为以及村民之间房屋买卖合同、互换、宅基地互换，均可要求公证介入。此外，运用公证手段办理繁育良种合同、种子农药销售、农业科技储备、成果转化、产地标识、商标、专利公证，也能有效维护农民利益。

4、构建农村良性金融秩序。农民在信用社贷款、农村扶贫贷款、农田基础设施施工配套贷款、购买农具机械抵押担保登记借款，可以通过公证确认合法有效，并赋予强制执行效力，这样既能帮助农民融通资金，又能降低金融风险。

5、劳务输出、劳务派遣活动管理。新颁布的《劳动合同法》明确了劳动合同和劳务派遣不同的法律关系。劳务派遣涉及三方主体：劳动者、用人单位和派遣单位，法律关系比较复杂。有的派遣单位是个体职业介绍中介组织，鱼龙混杂，不给劳动者交纳养老、医疗、工伤、失业、生育保险，损害农民工利益。积极开展劳动合同公证、技校培训协议公证、劳务派遣合同公证就能有效避免此类问题地发生。

6、规范村民自治。办理农村重大事务的民主决策、村委会换届选举的现场监督公证；农村集体产业的承包经营，集体筹资兴办公益事业，村有资产拍卖等处分的现场监督公证，以及计划生育合同公证，都有利于减少干群矛盾，提高自治水平。

7、办理遗嘱、赡养协议、遗赠扶养协议、夫妻财产协议、家庭财产分割协议等传统民事公证，有利于促进家庭和谐和社会稳定、营造家庭的幸福港湾。

保障措施

一是各级政府、各单位和全社会都要自觉维护国家司法证明制度的统一性、严肃性、完整性，严格按照法定程序处理合同纠纷，不得随意否定经过公证的经济、民事合同。县司法局将进一步加强对公证工作的指导和监管，研究拓展规范公证工作的有效机制和具体办法，推动公证工作在全县科学发展中再上新台阶。

二是要加大《公证法》等法律法规的宣传力度。我局正在编印公证常识宣传手册，要采取多种形式，广泛宣传公证的法律价值、意义、作用，提高全社会的法律文明风险防范意识，为公证工作创造良好的政策导向、工作环境和社会氛围。

三是县公证处要进一步加强公证员队伍建设，端正业务指导思想和工作态度，增强大局意识、开拓意识和主动服务意识，把做好公证工作作为落实科学发展观的具体行动，努力实现公证法律效果和社会效果的统一，为县域经济发展创造更加和谐稳定的社会环境和公平公正的法制环境，推动全县在科学发展中快速前进。

                                                                         二〇一〇年三月三十一日

王冀滇

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