业主权利及保护

张爱文

我们作为一名业主，有很多权利在《物权法》生效之前是模糊的，而因《物权法》的生效变得清晰而具体，但并非每名业主都明了自己权利到底有什么，可以扩大到什么范围，以及如何保护自己的权利。作为一名法律工作者，宣传法律，让业主知道自己的权利及权利受侵犯时如何保护是必要的。
     一、        业主的权利范围
     1、《物权法》中所赋予业主的权利。
《物权法》所赋予业主最基本的权利就是所有权，其它权益均是在所有权的基础上派生的权利，比如：抵押、使用、收益和处分的权利等。对所有权而言，不论是自建房屋或买卖的商品房，国家实行确认制度，即登记制度。国家房管局和土地局据申请而发放给业主的产权证和土地使用证是业主主张权利的基础文件，没有这两个文件会使很多问题处理起来比较麻烦，比如处分，一是你对无房产证和土地使用证之房进行处分，会受到《城市房地产管理法》的限制，因为该房禁止买卖。无产权证件的房屋，会导致无法履行过户手续的结果发生，不利于合同权利的实现，更或会造成损失，这既适用于买房者，也适用于卖房者；比如继承问题，一是业主出现意外，在继承上也会受限制；再比如在拆迁过程中，两证不全或无两证，使拆迁人无法与业主顺利的进行协商，特别是业主有多个共有人且意见不一致时，而且可能会使自己本应得到的补偿无法落实或受到不公正待遇。
     2、《物权法》在赋予商品房的购房者商品房所有权的及派生权利的同事，也赋予商品房所处小区的公共设施及公共资产的共有权利。这里的共有权利，指你对公共设施或资产有一份所有权，即业主集体所有制。公共设施指道路、公共停车位、物业办公场所、公共场所各种管道网络、绿地等等，都是业主集体共有的财产。处分这些设施或资产须经业主同意，这就涉及你的表决权，达到一定比例的业主反对针对上述设施或资产的处分意见时，则不得处分；当同意时，处分所得收益应共有，任何业主不得独占或侵吞，更不用说业主以外的人或单位，那就更不能侵吞和占有了。上边所涉资产中有一项是业主不曾明确而《物权法》给予明确的，即《物权法》第79条规定的建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，业主有权决定该资金的使用方式方法和项目。我们业主在购买商品房时，大多交纳了相应资金给房地产销售商，房地产销售商在收集完相应资金后，应给付业主所在小区组建的业主委员会，业主委员会据业主大会的决定去使用保管该资金。但到目前为止，这项业主的权利基本上无业主去行使，更不用说保护自己权利了。
业主的权利简单的就这么多，要细分还有很多派生权利，如监督权、同意权、选择物业服务者的决定权等。
     二、权利保护措施和方法
     对于业主的权利明晰以后，方涉及保护问题，因为连自己有什么权利都不明晰时，也不会知道是否遭侵犯，更何谈保护呢？那么，怎么保护呢？在目前的法律层面，我认为，根据权利的性质不同，可分为三个层面：
     其一，借助行政法规范保护。业主权利中所有权和土地使用权实行确认发证制，那么就涉及房管和地管两个单位，一旦你取得了相应证件，就不用说了。如果不能得到这两个证件，你的不动产来源又合法则可以寻求这两个单位的支持和帮助，如果买房后发现房子有质量问题，或你的小区与房产销售商介绍的公共部分有出入，可以找建设局或规划单位去解决。
    其二，以诉讼方式保护的权利，这里所说诉讼有三个层面：即刑事诉讼、行政诉讼和民事诉讼。当一个人或单位的行为侵犯你的权利达到触犯刑法规定时，借助刑事诉讼；当一个人或单位的行为侵犯业主的权利可以借助行政和民事诉讼解决时，如何选择要根据事实分析以后做出选择。
    其三，协商解决。这也是一个很好的方法，其特点是便捷高效。但是，是以双方自愿并合法为前提的，在这一前提下，双方形成的协议就是解决问题的结果。
本文宗旨在宣传一些基本的法律知识，如对你有益，或许达到了一些目的，如你认为有缺陷或不明，我们可以探讨。

刘凤悦

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    很好，支持

戴维陈

拜读，学习。

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