【小说】二元时代 十二至十四集（委托出售房屋可以转委托存在风险）

刘凤悦

卖油郞原创-与公证有关的故事]二元时代(12-22集) （十二） 解答了几个咨询，再进来的这位，袁正可不陌生，大家都叫他光头陈，简单地说，这人就是中介一托儿。 光头陈进来，往袁正口袋里塞了一包烟，递了个眼色，边说着：“我先来问过了，只要办了委托公证，我这边就把钱都给你，你能拿了全款，我也不怕你反悔，大家都好。” 袁帆也是做房屋中介的，对这里面的套路，袁正太清楚了。原本一开始房屋中介拿钱出来收房也是不得已，开始的时候房屋中介只是居间介绍，可是往往买卖谈成了，中介却被买卖双方甩了，为了不交百分之几的中介费，买卖双方私下见面后，就自己交易去，中介对这样的事也无可奈何，后来中介就开始自己收房，自己出钱把房子买下来，然后再卖给买家，趁着现在房价一路飞涨，不少中介炒房发了不小的财。 中介利用公证炒房可能是深圳先开的头吧，袁正看过深圳那边办过来的委托公证书，委托内容之详细、考虑问题之周到，袁正自愧不如，有了这一纸公证书，中介可以把房屋转手几次都不用交房屋过户的费用，不过这样的炒房对卖房人来说有一定风险，在袁正一再坚持下，城北区公证处办的房屋委托买卖公证全是不带转委托内容的一次性委托书。 对袁正建议不办带转委托内容的委托，梅彦也是支持的，梅说：“妈的，他们一套房子转一次手赚几万，我们才收三百，不办转委托，不能让他们赚太多。” 袁正的考虑不是这个，袁正想的是委托公证是证明委托行为的公证书，但委托行为的性质是受托人的行为由委托人承担法律后果，如果受托人多次转手，就很有可能造成一房多卖，出现这种情况的时候，如果经手卖房的找不到或者无力承担，原房主就要承担全部责任。 任道远开始不同意，说：“委托书本来就可以带转委托内容，我们不让人家办，岂不是干涉公民意志自治？”后来袁正又说什么转手不交税，公证成了当事人逃税的帮凶，以后万一追究起来会很难看什么的，终于让任道远默许了。 光头陈经手办过不少这样的委托公证，当事人带的材料也很齐全，身份证、户口本、结婚证、房产证什么的，一样不差，但袁正还是发现了问题。 从户口上看两人十年前就是夫妻，结婚证却是才办的，房产证显示的办证时间是二OO二年，也就是凭上述材料，不能认为这个房产属于来的这两个人所有。 我们国家《婚姻法》规定，婚后取得的财产属于夫妻共有，婚前取得的属于个人所有，所以要确定某财产是不是属于个人财产，一定要看婚姻登记时间和财产取得时间。袁正一边翻看证据，一边问道：“你们才登记结婚，那原来两位都结过婚吗？” “没有，我们原来只办了仪式，没拿证。”两个人互相看了一眼，然后说：“我们的孩子都十八岁了，不是为了卖房子要这个，我们没想去办结婚证，你看户口上我们十年前就是夫妻的。” 这样的事也确实很多，虽然婚姻法颁布几十年了，不登记不算合法婚姻应该家喻户晓，可是在很多地方，还是习惯用仪式婚代替登记婚，而我国司法制度也一再向群众的这种坚持让步，最高院认定事实婚姻的年份一再推后，不登记，只要时间够长，也算合法，这样的结果是不肯登记的还是不登记。 （十三） 男卖主的身份证是二代证，袁正拿出身份证验证仪验证，是真的，房产证和结婚证，袁正也能确定是真的，十几年的公证经历，已经练就半副火眼，本市发的房产证和结婚证的纸质还有印章，袁正拿到手里就能断定真伪。 户口本也应该是真的，用了十几年的户口本，纸质已经有点变色，这个伪造不出来。 为什么说是半副火眼，因为他实在拿一代身份证没辙，而女卖主所持的正是一代证，而且是十四年前发的，有效期二十年的一代证。 袁正沉吟了一下，问：“你们有十几年来的合影吗？” “没有，原来有过，后来不知道丢哪了，孩子都大了，我们还合个什么影哦。” 光头陈凑过来：“袁公，这个身份证上的相片是看不清楚，不过他们结婚证上的相片可清楚呢，这个结婚证又不是假的，你放心，我都查过了，他们是两口子。” 袁正说：“不是我刁难你们，这个身份证太老，而且相片都模糊了，要不这样，你（袁正对着那女卖主说）去派出所办个临时的身份证。” “唉，这个身份证又没过期，谁能说这个身份证不能用？”光头陈急了，“算了，不找你，就知道你最罗嗦。”光头陈把桌上的一堆证件一收，拉着两个卖家出去了。 一早上匆匆忙忙，到了中午12点半，终于门外的人全走了，袁正收拾一下早上受理案卷的资料，去楼上食堂吃饭。 司法局食堂在四楼，现在就餐的人已经都走了，食堂师傅看着袁正说：“袁公才忙完啊，今天菜没剩多少了，而且也差不多冷了，要不我帮你热热。” “算了，不用了。”袁正看着几片又冷又干的菜叶，一点食欲都没有，问：“有没有什么汤，我倒点泡饭就行。” 袁正对付着吃了中饭，下楼时正好看见史建国从出租车里出来，史建国红着脸，一边打着饱咯，一边剔着牙，看到袁正，从鼻子里哼了一声转身进了办公室。 中午无事，下午继续值班。 门口一个人都没有，袁正清理早上受理的材料，分卷夹好，再细细看看卷宗，记下该证还需要补充什么材料，还要到什么地方去调查，然后把这张纸夹进案卷。这是袁正十几年来坚持的做法。 做完这些，袁正看看表，下午四点，看来今天没什么生意了，袁正站起来，伸伸腰，正准备出去和打字室的小丫头开开玩笑，龙玉华走了进来。
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信息 [url=]短讯[/url] 邮箱 好友 搜索 引用 回复 No.2 Re:二元年代(12至22) （十四） 龙玉华看了一眼自己的背后，然后低声说：“袁公，您还记得一年前我们一起办的一件遗嘱吗？” 袁正诧异道：“一年前办的遗嘱多了，哪一件？是不是有人告？” “就是有三套房子，分别给三个儿子的那个？” 一听不是被人告了，袁正放下心来，说：“记得，怎么了？” “我昨天在发证室看到了，那个老太太已经去世了，三个儿子来办遗嘱继承，一共一万六公证费，是梅主任收的。” 袁正听着，心里憋气，表面上却又不能表示出来，说：“管他谁办的，这钱总是我们处里收了。” 遗嘱公证以麻烦、收费少、容易出事儿而被所有公证员列为最不欢迎的公证类型，O六年，公证处一年六次当被告四次都是为遗嘱，而且遗嘱公证细则明确规定因公证的过错造成当事人损失的，要承担赔偿责任，加之公证细则规定的公证程序不仅繁琐而且有的地方没办法执行，律师很容易就能从程序上否定公证遗嘱的效力，所以当所有的公证员都拒不办理遗嘱公证的时候，司法局收到的这方面投诉越来越多，任道远不得不组织全处开会讨论。 提高遗嘱公证收费？这个不可能，公证收费标准是省物价局下文定死的，只要敢多收一分钱，马上有群众去告你。 缩减程序？那叫找死。 而且老百姓发现，遗嘱公证收费只要200元，而继承公证的收费标准是2%，就都选择用遗嘱公证代替继承公证，房管局凭公证遗嘱就可以过户，导致继承类公证的收费明显降低。 后来，在群策群力下，公证处决定采取两个办法解决无人办遗嘱公证的问题：一、找房地局协商，有公证遗嘱的也不能直接过户，而是要办了遗嘱继承公证才行。这个得局长出面，只有司法局长和房地局长才是平等的，才有协商的平台，否则公证处主任不过是个事业单位的科级干部，房地局局长干嘛要接见你？ 和房地局的协商工作并不太难，房地局当然不管你司法局的日子好不好过，公证处能不能收到钱，不过你说清楚公证遗嘱不具有唯一性，可能一个人会办几份遗嘱，而且遗嘱即使公证了也不一定生效，还有很多情况会导致遗嘱无效，房地局并不想当被告，他们知道凭公证遗嘱过户会让他们承担风险，就接受了只有继承公证是过户唯一依据的说法。 第二个办法是规定，谁办的遗嘱，后面的继承公证就谁办，也就是现在办遗嘱公证的时候，你吃点亏，后面办继承公证就可以补回来。 两条措施下，公证员不再拒绝办理遗嘱公证了，所以今天袁正知道自己办的遗嘱让梅彦办了继承，难免气愤。