十三个维权热点问题

金柳

　　
　　在第9个全国法制宣传日即将来临之际，《今日说法》栏目征集读者和律师的意见，选出13个最受关注、咨询最多、涉及诉讼频繁的法律热点问题，并邀请律师从法律的角度进行解读，供广大读者参考，帮助读者在遇到麻烦时拿起法律武器更好地维护自身的合法权益。

　　第一类 物业纠纷
　　物业管理公司属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。
　　然而，在日常生活中，业主和物业发生纠纷的情况时有发生，有的物业公司无奈状告业主，也有业主与物业公司发生冲突，甚至业主被物业公司保安打伤。
　　1.小区公共收益归谁？
　　例子：张先生住在海口龙昆南路某小区，今年他发现，虽然小区建设很好，但小区的外墙、顶楼、公用电梯、公共通道等地方，都有户外广告、电视广告、电梯广告，而小区物业管理公司未对这些广告收益进行公示。小区公共收益到底该归谁所有呢？
　　李金良律师：
　　小区公共收益归全体业主
　　小区公共收益是指居民小区内，以公共场所出租、出让、设置广告等内容为主的收益项目。根据《物权法》规定，小区公共部分的收益应该属于全体业主所有，一般由业主大会来决定收益的用途。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。小区业主要保护自己的合法权益不受侵害，应注意以下两点：首先是要强化法律意识，知道自己享有哪些权利。其次，小区要组建业主委员会，由业主委员会与物业管理公司定期沟通。
　　2.不满物业服务拒交费
　　案例：海口市民李女士家住海甸岛某小区，因为不满其小区物业公司的服务，认为小区有人乱涂乱画，设施建设时常被破坏，甚至有被盗事件发生。为表达不满，李女士选择拒绝交纳物业管理费，最后被物业公司起诉。如果遇到物业服务质量太差的情况，究竟应该怎么维权？
　　王飞雄律师：
　　通过拒交费来维权不可行
　　业主通过不交费来维权在法律上是不可行的。业主在入住的时候，便会与物业公司签订物业服务合同，在物业服务合同中通常会提到，如果业主不满意物业公司的服务，可以向公司提出意见建议。而单个业主仅仅因为物业服务差等原因拒交物业费，其实也可能损害全体业主的利益。
　　小区应该尽快成立业委会，当物业服务不到位时，业主就可以通过业委会与物业交涉，让其改善服务质量，必要时甚至可以解聘不合格的物业公司。对于没有业委会的小区，业主可以选择通过当地社区居委会出面进行调解，与物业进行协商和解。
　　3.业主欠费物业停水电
　　例子：海口海垦路某小区，由于小区存在消防工程验收不合格等问题，小区业主拒交物业管理费，物业公司便停了业主的水电，100多户小区居民的基本生活需求得不到保障，向有关部门反映未果。
　　任爱民律师：
　　物业公司无权停水停电
　　因小区业主未及时交纳水电费或物业费，物业公司即以停水、停电相要挟，严重影响了业主的正常生活。只有法律、法规允许的政府相关部门依一定的程序才能停水停电，其他部门和个人都无权停水停电。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理公司服务的权利，包括水、电、气等设施设备的良好使用。物业管理公司应该保证其权利的实现。对于个别业主拒绝交纳物业费或水电费的行为，物业公司可以向其催缴，也可以直接向法院起诉，而不应擅自停水停电。
　　4.业主被盗物业拒担责
　　案例：王某居住在海口某小区，2008年12月30日，其在外上班期间家里被盗，被偷走现金、手机、衣物和价值3000元的首饰。王某认为，自己按照《小区物业管理合同》约定交纳了物业管理费，所以物业公司应该赔偿其经济损失，而物业公司只同意赔偿2000元，在双方协商未果的情况下，王某将物业公司告上法庭。
　　徐抒音律师：
　　物业如有过错就应担责
　　解决这类纠纷的依据是小区的业主大会与物业管理公司之间的委托管理合同。如果合同将家庭财产被盗的义务具体约定由物业管理公司承担，则物业公司就应当承担相应的责任。如果没有具体约定，则此合同本身就有瑕疵。如业主家庭财产被盗，与此同时，业主发现物业管理方未尽到应尽的义务，比如值班失职、巡视不守时、查询未尽职、承诺的安全设施不到位等，就可起诉要求物业管理方赔偿。可根据相关法律法规以及物业公司的过错程度，要求其承担相应的赔偿责任。
　　第二类 房产纠纷
　　安居乐业，是广大市民的生活追求。在现实生活中，广大业主和房地产开发商、物业管理公司之间的纠纷不断，有的不断扯皮，有的对簿公堂。广大业主怎样做才能安居乐业呢？
　　5.购房办不了房产证
　　案例：今年11月底，海口振兴路某小区57名业主因房产证迟迟办不下来，将开发商告到法院，业主集体要求开发商支付违约金、退还代收的契税、专项维修基金及产权证工本费等费用，共索赔149万元。
　　今年7月，媒体报道海口存在约3万套房屋没有办好房产证。近一年时间来，海南不少业主纷纷咨询本报，他们在委托开发商办理房产证时遇阻，他们到底该如何维权？
　　柯圣之律师：
　　开发商应承担违约责任
　　目前办理房产证的程序为——开发商在项目竣工验收合格后，将相关资料报送房产权属登记部门(房管局)备案申领房屋产权证(总证)，房管局在审核通过后，向开发商颁发总证，业主和开发商随后再办理各个业主的分证。开发商如没有将资料报备房产权属部门，致使业主未能在合同约定的时间内取得房产证，构成违约，应依法承担相应违约责任。
　　6.一房两卖业主遭殃
　　例子：海口某小区的业主何先生，被开发商害惨了，他买房住了6年，突然有人拿着房产证让他搬家。我省房产销售过程中，存在着诸多问题，个别无良开发商或其他售楼方一房两卖问题一直困扰着广大购房者。
　　刘海峰律师：
　　购房者须办理相关手续
　　由于近年来房价上涨较快，开发商一房两卖或一房多卖情况时有发生，由此产生了大量纠纷。若购房者与开发商仅仅是订立了商品房买卖合同，但没有办理房屋所有权过户登记手续，此时购房者对商品房并不享有物权。根据《物权法》有关规定，购房者可以和开发商约定向相关登记机关办理预告登记等相关手续。这样的话，即使开发商再把房屋卖给他人，也无法办理房屋所有权过户登记手续，不产生物权效力。购房者需要注意的是，根据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
　　7.商品房有质量问题
　　案例：海口南沙路一小区，业主购房5年一直没有入住，开发商交房后房屋一直漏水，渗漏严重，业主不得不在外租房住了5年。业主装修入住后，仍然漏水，无奈之下业主拒缴物业费，后被物业管理公司告上法庭。
　　关绍斌律师：
　　开发商应承担修复责任
　　根据相关法律法规，若开发商交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水等质量瑕疵的，开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复房屋；修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。若房屋质量问题严重影响购房者正常居住使用的，购房者可以请求解除商品房买卖合同和要求开发商赔偿损失。若商品房出现质量问题，购房者应通过合法途径向开发商主张权利，而不能以拒缴物业费的方式与物业公司进行对抗。
　　第三类 劳动争议
　　劳动问题直接影响着广大群众的生活，关系到社会的和谐与稳定。长期以来，海南特区报一直支持劳动者依法维权、理性维权。
　　8.不签劳动合同引纠纷
　　例子：王先生在海口某IT卖场任经理助理20个月，工作期间，公司没有与其签订劳动合同。有人向王先生提议：“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付两倍的工资。”王先生月收入近5000元，他能否要求公司支付20个月的双倍工资？
　　冯桦律师：
　　劳动者索赔有条件限制
　　《劳动合同法》规定，用人单位未与劳动者签订劳动合同的，将每月向劳动者支付双倍工资。但这一惩罚性的支付条款是有条件限制的，第一，未签订劳动合同的事实是用人单位造成的，即是因为用人单位的原因没有与劳动者签订劳动合同；第二，可以支付双倍工资的期间最长是12个月。另外，无论是用人单位还是普通劳动者，断章取义想钻法律的空子，获取不正当的利益是法律所不允许的。
　　9.员工“被自愿”不签合同
　　例子：在海口海甸岛一冷冻厂，厂长采取一些不合法的措施，迫使工人“自愿不签劳动合同，自愿不买劳动保险”，并让工人签下保证书。
　　陈洪德律师：
　　建立劳动关系应签劳动合同
　　企业称员工“自愿不签劳动合同，自愿不买劳动保险”的免责做法，因违反法律规定而无效。《劳动合同法》规定，“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。”这是法律强制性规定，违反该规定的做法应属无效。另外，根据《社会保险费征缴暂行条例》，企业和员工都应当缴纳社会保险费，因此企业和员工免责做法无效，仍应按照规定补缴相应保险费用。
　　第四类 婚姻纠纷
　　婚姻问题涉及到千家万户，关系到每个家庭的和睦共处。每个人都希望自己拥有一份美好的婚姻，但是在现实生活中，每个家庭或每份婚姻，都可能会出现这样或那样的问题。
　　10.同居分手财产咋分配？
　　案例：男子小张与女子小王通过网络聊天相识，后双方同居。同居期间，小张出资以小王的名义购置房产，双方并在同居生活期间共同购置其他电器等大量生活用品。后双方因感情不和，协议分手，因房产系小张出资，小张要求小王返还房屋或返还自己支付的购房款，并且要求一并分割双方购置的其他财产。可是小王不同意。双方因此发生争议，小张一气之下向法院提起诉讼，要求女方返还属于自己的财产。
　　李金良律师：
　　同居者双方共同财产属共有
　　对于未婚同居关系中财产的分割，应照顾妇女、儿童的利益，考虑财产的实际情况和双方的过错程度妥善分割。解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理；同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理；解除同居关系时，同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理。根据上述的规定，男方虽然是个人出资购置的房产但该购置行为发生在同居期间，该房产系共同财产，按一般共有财产处理。具体要照顾女方、考虑实际案情，妥善分割。所以男方要求女方返还房屋或按照男方支付的购房款全部返还，该诉讼请求法院不会支持。未婚同居时，最好先签订一份书面协议，写明双方具体财产归属，以避免纠纷。
　　11.结婚不登记惹麻烦
　　案例：小刚和小兰在大学期间便建立恋爱关系，2007年毕业工作后，两人在小刚澄迈老家按照当地习俗举行了结婚仪式，宴请亲朋好友，但并没有办理结婚登记手续。2009年春，小兰发现小刚与一女子来往密切。经调查，小刚已和该女子结婚。对小刚的背叛，小兰伤心欲绝，难以接受。于是，小兰便将小刚起诉到法院，告他重婚。
　　唐元律师：
　　登记的婚姻才受法律保护
　　根据《婚姻法》规定，男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记，取得结婚证，才能确立夫妻关系，受到法律保护。本案中，小刚和小兰虽然按照澄迈当地习俗举行了结婚仪式，但并没有到婚姻登记机关办理结婚登记。因此，小刚和小兰之间的“婚姻”并不是合法有效的婚姻。而小刚和另外一名女子有结婚证，他们才是受法律保护的婚姻关系。因此，小兰和小刚只属于同居关系，不属于婚姻关系，小刚也就不存在重婚。小兰现在只能向法院申请解除她和小刚的同居关系，平分两人同居时的共有财产，并可请求小刚支付适当的赔偿费用。
　　12.遭遇家庭暴力怎么办？
　　案例：1994年初，屯昌的邢某（女）与同县的男子王某经人介绍相识，后来，双方发生关系致邢某怀孕，两人于2004年下半年结婚，并在2005年7月补办了结婚登记手续。结婚一段时间后，王某有外遇经常酗酒，酒后对邢某拳打脚踢，使邢某遍体鳞伤。邢某无法忍受，很想和丈夫离婚。但不知离婚后，财产如何分配，不知子女的抚养问题如何解决。
　　钟敏律师：
　　遭家庭暴力不能忍气吞声
　　《婚姻法》明确规定，因家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员导致夫妻感情破裂的准予离婚。因此，本案中的邢某，长期受到丈夫的殴打，可以收集被打证据，向法院诉请离婚。对于离婚后的共同财产分割问题，共同的财产一般平分，但本案中男方有严重过错，所以在分割共同财产时应当照顾女方的利益。关于子女抚养的问题，若子女已满10周岁，应征求子女的意见合理确定抚养权；并要参考双方家庭及本人的收入情况，总的原则就是有利于子女成长的标准确定抚养权。广大妇女在遭遇家庭暴力后，千万不能忍气吞声，要学会通过法律途径保护自己的合法权益。在挨打时，一定要找机会拨打110或者叫邻居来帮忙阻止，这也是取证的方式。可以采取四种方法维权，一是找居委会（村委会）、派出所、妇联等部门反映情况；二是提起离婚诉讼；三是请求损害赔偿；四是提起刑事自诉。
　　13.丈夫出轨妻子欲维权
　　案例：小静和丈夫小李一起在海口相识相恋，并在两年后携手步入婚姻的殿堂。婚后，夫妻俩一直过着幸福的生活。谁知，丈夫小李在出差过程中，认识了风情万种的小红，并与之发生婚外情。后来，小静发现丈夫把家里两人的共有财产全部送给了小红。小静十分生气和伤心，但不知如何维权。
　　翟绪微律师：
　　无过错的妻子可要求夫赔偿
　　《婚姻法》中规定，夫妻双方有互相忠诚义务。丈夫小李与他人产生婚外情，就违背了双方应互相忠诚的规定。因此，妻子小静可以向法院申请离婚。而丈夫送给他人的财产属于夫妻两人的共同财产，丈夫只对属于自己的财产享有处分权，而无权处分属于妻子的财产，因而妻子有权要求丈夫返还属于自己的财产。如果遇到类似小静这种情况，在向法院申请离婚时，最好收集一些能证明丈夫出轨的证据，比如丈夫和第三者的通话录音，和第三者所发的暧昧手机短信等等，这样既能防止丈夫不承认，又能证明丈夫存在过错，无过错的妻子可要求丈夫依法给予赔偿。
　　(本文来源：海南特区报)