卖、赠房人去世怎过户？

刘凤悦

.有位当事人，于2003年与其母在公证处办理了一份房屋赠与合同公证。内容是当事人的母亲将其本人所有的房屋赠与给当事人所有。
前不久，当事人母亲去世了。当事人拿着赠与合同公证书到房产所办理房屋转移登记，鉴于赠与人已去世，要求先办理继承公证后，再申请办理房屋转移登记。但赠与人除受赠人外，还另有三个子女也是法定继承人，且对该房屋归属存在不同意见，要他们放弃继承权难度较大，而当初赠与人之所以将房屋赠与受赠人，是因为购买该房的主要资金是受赠人所出，要受赠人完全按法律规定，与其他三个子女共同继承，也心有不甘，特向公证处求助。
《房屋登记办法》第12条确有“申请房屋登记，应当有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外……”的规定，公证处在责怪受赠人当初没有按公证员的告知，办完公证后及时到房产所办理房屋转移登记的同时，也只能积极想办法为受赠人解决实际问题。通过反复思考，建议当事人考虑以下三个途径：

一是根据房产所的建议，由受赠人一人继承人协商，让其继承人配合办理继承公证，并放弃对房屋的继承权，由受赠人一人继承，从而依据继承公证书将房屋登记至受赠人名下。
理由是房屋所有权人已经死亡尽管其生前将房屋赠与受赠人，但房屋并没有办理转移登记，根据物权法第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，受赠人并未取得该房屋的物权，房屋所有权从法律形式上来讲还属于赠与人，赠与人死亡后，房屋所有权可视为赠与人的遗产，由其继承人继承。
只是这样一来，当初的赠与合同公证，就没有发挥应用的作用，而且需要另行办理一个继承公证，这不符合受赠人出资大部的实际，也无疑给当事人平添不少麻烦，一旦继承人之间不能协商一致，继承公证就没法办理。

二是由受赠人与赠与人的其他继承人协商，由其他继承人声明，表示对赠与合同及将房屋登记至受赠人名下，无异议。公证处对该声明书进行公证，然后凭以前的房屋赠与公证书，和这份声明书公证，到房产所办理房屋登记手续。因为其他继承人是该房屋的利害关系人，只要他们没有异议，就不会产生纠纷，房产所应该会同意办理房屋转移登记。
但这与第一种途径一样，需要其他继承人的配合，而且也要在已有赠与合同公证的情况下，再办理一个声明书公证，同样要审查赠与人的继承人情况，麻烦依然存在。

三是建议受赠人向法院提起确权之诉，由法院依据赠与公证书等证据，将房屋权利确定归受赠人所有，然后凭法院的裁判文书办理房屋登记手续。在目前的法律框架下，如果其他继承人不配合，这应该是相对比较简便、效果比较理想的程序。
首先，有赠与合同公证书作为证据，根据《民事诉讼法》的规定，只要没有足以推翻公证书的相反证据，公证书应当作为认定事实的根据，法院确权应该不难。《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
由此可见，尽管赠与双方当事人未能及时办理房屋转移登记，物权转移为发生效力，但并不影响赠与合同的成立与生效。既然合同有效，就应当履行，实现合同目的。
如果赠与人的其他继承人作为利害关系人无异议的话，就可以确定房屋所有权人归受赠人所有。如果有异议，要求继承遗产的，根据继承法的规定，就应当承担其债务，也就是说赠与人的继承人要继承上述房屋，就应当承担按赠与合同的约定，向受赠人交付房屋(包括办理转移登记)的债务，最终房屋所有权还应归受赠人所有。
其次，确权之诉，不同于继承纠纷诉讼，也应将其他继承人列为被告。
第三、房屋登记办法规定，有了法院的生效法律文书，权利人可以单方申请房屋登记。

四是公证处直接给办理一个继承人与受赠人履行赠与合同登记义务的协议公证，认定这是其他继承人应尽的义务。如不履行，再让受赠人起诉。
房屋买卖合同公证、涉及房屋的夫妻财产约定公证等都可能会出现类似情况。
建议：公证书应当作为认定事实的根据，那么，对于公证书确定房屋权利人，房产所应该可以受理单方申请办理房屋登记，给与过户。
还因为，继承、遗赠，目前按接收遗赠公证书，由当事人单方申请登记。
因此，可以比照接收遗赠公证书的格式，给受赠人出具接受赠与公证书，房产所可以受理转移登记。
我倾向于办理第四种形式的公证，即：其他继承人与受赠人办理履行赠与合同予以过户的协议公证。
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