声明不能对抗登记的效力，对他人不动产所作约定是缺乏事实和法律依据的

刘凤悦

问：
儿子名下房屋，被母亲和继父约定成夫妻共同财产的约定是无效的吗？
一对夫妻现在要离婚。夫妻在再婚前有一个婚前财产协议。内容是：
一、女方将自己名下所有的坐落于某处的房屋，自愿约定为夫妻两人共同所有的财产。一方先死亡，另一方继承。
二、因为错登记，另外一处房屋，登记在女方儿子张某名下，如果不能变更登记，也按一条办理。
（说明：儿子签名的声明：此房屋是母亲出资，自己名下。属于母亲所有。一直没有变更登记为女方名字。现在，儿子、母亲反悔声明事项）
现在，对以上离婚时两处房屋的处分，有两种观点：
一是这两处房屋，都要按照约定有男方一半。
二是第二条约定自己投资，儿子名下的房屋，没有变更登记为女方的名字。按照物权法第九条规定：不动产的产生、变更、消灭以登记为准，没有登记的不产生效力。所以，尽管做了约定，且儿子声明承认（已反悔），这个约定也是无效的。属于夫妻约定了无权处分的事项，即：对登记在儿子名下的房子做了约定，是无效的。
这个案子只能第一条约定有效。即：一处房屋按照约定有男方一半。
以上哪种观点对？
答：一、依据《中华人民共和国婚姻法》第19条的规定，夫妻可以约定婚前财产共同所有。但“一方先死亡，另一方继承”的约定属于遗嘱的内容，故在婚前财产约定中出现遗嘱的内容不妥。
    二、《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；《中华人民共和国物权法》第19条也对不动产更正登记做出了规定。因此，如权利人、利害关系人认为不动产登记错误，应向登记机构申请更正登记。本案中，房屋权利人声明的方式不能对抗登记的效力；双方对于他人不动产所做约定是缺乏事实和法律依据的。
    三、建议双方进行协商，从中调解；如协商、调解不成，可通过诉讼方式解决纠纷。