夫妻共有房屋，一方卖了房子，第三方也有善意取得

刘凤悦

一、房子夫妻共有，登记在一个人名下，交易了，构成善意取得的条件：一是善意，二是支付了对价，三是过户。如果没有办理过户，不符合善意取得要件，但是，法院倾向于善意取得。

如果不构成善意取得，无效合同返还、赔偿，夫妻双方违约赔偿。房价上涨差价也要赔偿。

二、如果中介配合过户，中介只是一个居间方，卖方不配合是卖方责任。除非中介承诺才承担责任。

签范本合同，中介不承担承诺之外的责任。就是居间方。中介承担是提供了信息和交易机会，重大过失：房源有差异等。居间方有审查核实义务。没有尽到审查义务要承担。

三、一方违约所付的中介费由违约方承担。

四、看房后，中介让签看房确认单，如果私下里买了房子，这叫跳单。究竟看房确认单要签了任何书面东西，私下交易，要承担责任。

争议比较大。在格式条款加重了对方义务，没有提示，判决无效。有的法院认为达成了协议，要承担责任，对这样的条款认可了。

第一要慎重签确认单；书面产生效力。第二要谨慎选择，私下违反了诚信原则。

五、通过中介买了二手房，要过户了，一房二卖。卖方和两方签，构成了违约。司法解释规定：审理商品房，适用开发商。这里是合同法。只能依据合同。守约方要举证自己有损失：直接损失支付费用、必要准备等。如果违约房子差价也可以主张的。

六、在签买卖合同对损失要有明确的约定，逾期付款日万分3、4、5，卖方逾期办证承担日万分2、3、4、5。

如果没有法定和约定事由，合同已经签订双方都应当履行。守约一方不同意法院还要判决履行。

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