“拆迁潮”又要来？住建部一锤定音，3类房一律按新“新规”处理

杨小敏

拆迁往往与“暴富”密切相关联，很多人埋怨棚改拆迁是一项亏本的买卖，原因主要在于双方就补偿事项没有达成一致，拆迁不存在亏本，只是多赚和少赚的问题，所以久而久之，棚改拆迁已经成为万千老百姓梦寐已求的愿望。

不过随着棚改拆迁的进一步发展，其弊端暴露无遗。长时间的大规模拆迁，导致大量外来资金不断涌入楼市，在扰乱楼市秩序的同时，也挤占太多市场资源，不利于市场经济发展。

住建部对此早有预料，2019年呼吁大家尽量避免大拆与大建工程。进入2020年后，住建部提出全面推进老旧小区改造升级计划，通过用旧城改造的方式代替棚改拆迁，旨在让城市建设开发方式逐渐转型。

根据统计数据显示，旧改初级改造计划为5年，预计完成对全国20万个老旧小区的改造工作，全国各大城市几乎都涵盖在内。通过基础类、提升类、改善类三大改造，已经使大多数小区的面貌焕然一新，例如老旧管线改造、加装电梯以及增设停车位等。

不过值得注意的是，旧改虽然已经全面代替棚改，但并不意味着棚改拆迁就此戛然而止，住建部在城市拆迁严防大拆大建的通知中明确提到：在工程项目建设过程中，拆除总面积理论上不得超过现状总面积的20%。

例如原先总建筑面积为10万平的小区，拆迁所能拆除的面积不得大于2万平，这也就表明虽然棚改拆迁被代替，但并不意味着全面结束。

不知道细心的朋友有没有发现一点，在实行旧改的文件中有一点值得注意，实行旧改工作的前提是符合旧改条件，也就说楼市中还存在不符合旧改条件的老旧小区。例如结构安全达不到旧改要求的小区。

像这类房子显然已经失去旧改价值，拆迁要比旧改更贴合实际。这是否意味着“拆迁潮”又要到来呢？对此住建部一锤定音，有3类房将一律按“新规”处理。

第一类：阻碍城市发展规划的房子

由于老城区建设较早且规划受限，在高密度、高容积率的前提下，许多新兴产业很难再挤入，所以越来越多的商业、产业、住宅不断向新城区过渡，虽然老城区的发展渐渐没落，但并不意味着被抛弃。

老城区拥有新城区不具备的资源优势，大概率仍会迎来改造升级。所以随着规划的到来，老城区的房子仍将有被拆迁的可能。不仅如此，如今的市政配套建设，如修建地铁、公路等，处在规划范围内的老房仍将会被拆迁。只要这类房子合理合法且证件齐全，所获得的拆迁补偿往往会较普通拆迁多一些。

第二类：地段、区位占尽优势的房子

过去拆迁的对象多以六层小楼或城中村的平房为主，由于占地面积大，并不利于城市发展规划。但随着近年来棚改拆迁逐渐普及，棚户区具有拆迁条件的房子变得越来越少，许多开发商拿地的速度与力度渐渐变小，不仅仅只有调控的原因，“无房可拆”也是关键因素之一。

老城区住宅小区被拆迁的前提是要具有拆迁价值，对于开发商而言，在给予老百姓拆迁补偿款之后手中还有盈余，这就属于具有拆迁价值的小区。

对此，笔者总结出三个具有拆迁价值的前提条件：首先区位、地段占尽优势，例如位于城市CBD地段，且具有教育、医疗以及交通等优质的配套资源；其次是密度低的小区，如果被拆迁，低密度小区的人均拆迁补偿，往往会高于同建筑面积的高密度小区；第三，被拆迁的关键因素是房子要旧，所以越破旧的房子越是容易被拆迁。

第三类：危房

在旧改工作全面开展之后，许多网友议论纷纷，旧改代替棚改的到来，对于部分危房或建设年代久远失去居住价值的房子应该如何处理呢？

对此浙江省已经出台相关文件明确，在未来社区规划建设中，有3类房子将被重新规划至拆迁重建的范畴内：存在较大安全隐患的危房、多孔板房以及房龄在20年以上的老房子。

评判拆迁的原则，首先就不能将拆迁作为一项补偿福利看待，权衡拆迁的利与弊、成本与收益，只有理性评估，所得出的结果才会更可靠。

随着旧改的到来，大规模拆迁的时代已经成为过去式，但局部拆迁仍有可能会继续，而上述这3类就属于拆迁范围内的房子。面对如今居高不下的房价，买房难与住房难一直困扰着年轻人与新市民，其实大家完全可以退而求其次先选择老旧二手房进行过渡，就是上文中所提到的3类房，说不定还将有被拆迁的可能。

不过按照当前旧改的大趋势，一心只为“博拆迁”的人很有可能已经亏损，毕竟当前棚改拆迁规模锐减，存在极大的不确定性。不过对于刚需而言却并没有太多不同，毕竟旧改同样也可以为老百姓带来品质提升。