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不动产是否可以善意取得，在物权法出台以前，法律学者们大部分的意见都是不可以善意取得。原因是公示制度，因为以房产为主的不动产大部分都需要国家行政机关的登记，只有在登记后才能取得所有权凭证，而出售该类不动产亦需要到相关的国家行政机关办理登记，只有办理登记后才能取得该产权。因此做为一般公众其有理由认定该不动产的所有权属于产权登记证上所标明的所有权人，有理由相信在未做共有权登记或未将全部共有权人登记的情况下不动产的产权属于产权登记证的人。因此应当认定在对共有权人之外的人时该房产应当属于不动产登记凭证上所标明的人，因此对外不存在取得房屋产权人不知道房产真正产权人的情况，因此与房产证上标明的产权人办理了房产过户行为，该行为属于依合同或法律规定取得房产，不属于善意取得。
案例说明：（以下均为化名）
郭某于2006年在歌厅结识小红，后双方同居并于2007年产下一女，小红在怀孕期与郭某办理了房屋产权过户，将郭某名下一套两居室过户给小红，双方签订了房产买卖协议并办理了过户手续。
2007年3月郭某之妻朱女士发现该房产过户到他人名下，遂以该房产为郭某与朱某婚后购买之房产屋于夫妻共有，郭某无权单独处分为由诉至法院，请求1、确认郭某与小红之间的房屋赠与协议无效，2、房产返还给朱女士及郭某。
郭某答辩：房产为双方婚后共同购买，因其与小红之间有不正当关系，因此将房产赠与给了小红，双方曾到公证部门办理赠与公证，但因房产为夫妻共有公证部门不予办理，因此双方签订了房屋买卖协议办理了过户，但是小红并没有将房款给郭某，房产为赠与行为。
小红答辩：1、依据公示制度房产为郭某所有，朱女士不是房产证上所标明的产权人因此在本案中没有诉权。2、郭某没有告知我其有妻子一事。3、房产已经办理过户完毕，因此房产属于我有。
在本案中争议的第一个焦点就是朱女士是否有诉权，即本案中其是否有权利做为原告起诉？
本律师认为其有权利起诉，理由如下：
依据婚姻法的规定夫妻关系存续期间所取得的财产在没有特别约定的情况下属于夫妻共同共有。而本案中房产为郭某与朱某婚姻关系存续期间取得的，因此属于夫妻共同共有，朱某为共有权人。
朱某未在产权证上登记共有权人，那么她做为共有权人的地位不发生改变。首先房产登记过程中政府仅作形式审查而不做实体审查，因此必然导致许多登记与真实情况不符。其次从法律效力来说《婚姻法》作为法律的效力要高于《房地产登记管理条例》的效力。最后从公示的角度来说婚姻法的公示力度要高于房产证的公示效力。因此本律师认为需然在房产登记证上所标明的产权人中不包括朱小姐，但是不影响朱小姐做为共有权人的权利。
因此在本案中朱小姐享有诉讼权利可以做为本案的原告，而法院亦采纳了该意见。
在本案中争议的第二个焦点为郭某与小红之间处分房产的行为是否有效？如果无效其因何无效？
法院认为郭某与小红之间的合同有效，但是因最终小红没有依据合同约定支付相应的价款，而房产实际上又为朱女士与郭某共有，因此小红不能善意取得房产，因此合同无效。
本律师认为这个表述是错误的，因为合同并不会因为没有履行合同义务而无效，无效的合同是自始无效的，本案中审判员的判决前面认定合同有效后认定合同无效已经自相矛盾了。
本律师认为本案中房产交易约定应当为自始无效，依据婚姻法的规定该房产属于郭某与朱女士的夫妻共有财产，因此郭某无权单独处分该房产，未经朱女士同意的情况下郭某任何处分房产的行为都是无效行为，而非合同没有履行完毕即为朱女士发现而无效。
但是合同无效并不导致小红不能取得该房产，该房产所有权是否发生变更应当看小红是否属于善意第三人并符合法律规定的善意取得条件的，在符合法律规定善得的条件下，房产应当属于小红个人所有。本案中争议的第三个焦点即小红是否取得了房屋的所有权呢？
法官认为在本案中虽然没有证据证明小红为非善意第三人，但是其没有支付房屋的相应价款因此本案中小红不能取得房屋的产权。本律师同认同法院的判决。
依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人 之规定，不动产的转让没有支付相应价款的受让人不能取得该不动产的所有权，而在本案中小红没有支付相应的价款，因此不能取得房产的所有权。
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狗仔卡
发表于 2012-11-2 20:47
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楼主
发表于 2012-11-9 08:39
