一楼住户可否不缴纳电梯费用

zhangyang

[url=]一楼住户可否不缴纳电梯费用[/url]
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[url=]2010-06-28 09:22:31[/url]

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袁梅 　　李某是某小区的一名业主，住在一楼。2009年2月入住时，李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定由李某按住房面积，每月每平方米0.7元缴纳物业服务费用，该费用包括管理费、共用部位维修费、公共设施设备维护费、电梯运营费用等。2010年1月，李某觉得自己根本用不着电梯，也从未用过电梯，故虽物业公司多次催收，他提出拒绝支付电梯的日常运营维护费用。双方因而成讼。法院审理后，认为李某仍必须支付电梯的日常运营维护费用。 　　一方面，电梯属于全体业主的共有部分。就“共有部分”的界定，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中指出，除法律、行政法规规定的共有部分以外，建筑物的基础、承重结构等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分均属于共有部分。建设部和财政部联合颁发的《住宅专项维修基金管理办法》第三条也规定，业主共有的附属设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等。本案所涉及的电梯，既是通道，也是楼梯，明显是全体业主的公用设备，属于小区公用部分。 　　另一方面，李某应缴纳电梯运营费用。物权法第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”李某不必使用电梯，事实上也从未使用过电梯，并不能成为李某拒交电梯日常运营维护费用的理由。 　　当然，一楼业主也并非绝对须缴纳电梯运营维护费。在签订物业管理服务协议时，一楼业主可以和物业约定是否须缴纳电梯费用。开发商在售楼时就应告知，一楼业主是否承担电梯费，这就避免了因电梯费产生的纠纷和风险。尽管政府部门出台了相关收费规定，但在各小区具体操作上，政府也不会干预太多。因此，一楼住户首先要争取多数居民和业主委员会的支持。 　　同时，物权法第八十条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”国务院《物业管理条例》也指出，物业服务企业依据与业主签订的物业服务合同收取物业费。而本案中李某与物业公司的协议中，不仅没有免除李某的电梯运营费用，反而明确约定了物业服务费用包含电梯运营费，在有约定的情况下，双方自然应当按约定履行。作为小区业主最高“权力机构”的业主委员会可以从业主利益的角度，多和物业公司沟通协调，最终产生一个双方都能接受的操作方案。如果物业公司坚持执行显失公平的收费规定，业主委员会有权“罢免”物业公司，甚至可以自治。 　　(作者单位:江西省兴国县人民法院)

刘凤悦

回复 1# zhangyang

     本人认为：一、如果2楼以上业主，放弃做电梯的权利，但仍应当履行缴纳电梯费的义务。不得以放弃权利为理由，不履行义务。
                      二、2楼业主根本不用电梯，按权利义务平衡原则，不应当交纳电梯费。法律上，关键是，1楼根本就没有权利可以享用，不存在自己主动放弃的问题。法律不是僵硬的，是符合社会常情、常理、常态的。
                    一家之言。