为进一步规范城中村改造及房屋拆迁补偿安置工作，维护拆迁当事人合法权益，现将《玉田县城中村改造及房屋拆迁补偿安置暂行办法（征求意见稿）》全文公布，征求社会各界意见。有关单位和社会各界人士可以拨打电话6112080或者发送电子邮件至cgk6112080@163.com提出意见。
第一章 总则
第一条
为进一步规范城中村改造及房屋拆迁补偿安置工作，维护拆迁当事人合法权益，按照省、市关于深入开展“城镇面貌三年大变样”活动的工作部署，依据国家、省、市土地管理和房屋拆迁的法律、法规和政策规定以及县城总体规划，结合我县实际，制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法（以下简称办法）所指城中村，是指县城规划控制区内的所有村庄。
对县城规划控制区内的居民小区进行改造，参照本办法执行。
第三条 凡实施城中村改造，对村民房屋实施拆迁补偿安置的，适用本办法。
第四条 城中村改造及房屋拆迁补偿安置应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第五条 县政府负责组织领导县城规划控制区内城中村改造及房屋拆迁补偿安置工作。
发改、建设、规划、国土、环保、公安、民政等部门应当按照本办法的规定和部门职责分工，加强城中村改造及房屋拆迁补偿安置工作的监管，依法办理有关行政许可，并对有关工作提供业务指导。
第二章 城中村改造程序
第六条 城中村改造及房屋拆迁补偿安置按以下程序组织实施。
（一）提交申请。村委会通过组织召开村民会议或者党员、村民代表会议初步征询意见后，向乡镇政府提交书面改造申请。书面改造申请应当附具拟实施改造范围、土地面积、已批宅基地数量和面积、人口数（户数）、住房等相关资料。
（二）征求意见。依村委会申请，乡镇政府统一组织协调征求意见工作。乡镇政府结合拟实施开发改造的城中村村委会，制定《城中村改造征求意见书》。《城中村改造征求意见书》应当明确拆迁补偿安置方式、标准等内容。《城中村改造征求意见书》由乡镇、村和拆迁对象共同签字确认。
（三）审核报批。乡镇政府将征求意见结果如实进行统计汇总并在村内进行公示。被拆迁户对本村改造的同意率达不到90%的，暂不进行改造，并由乡镇政府将相关情况报送玉田县城中村改造工作领导小组办公室备案；同意率达到90%（含90%）以上的，公示后由乡镇政府向玉田县城中村改造工作领导小组办公室报送书面改造申请。
（四）组织论证。玉田县城中村改造工作领导小组办公室接到乡镇政府报送的城中村改造书面申请后，组织规划、建设、发改、国土、环保等相关部门就拆迁范围、实施时间等有关事项进行论证，并提出拆迁改造的具体意见和建议报县政府批准。
（五）县政府审批。县政府依据玉田县城中村拆迁改造工作领导领导小组办公室提出城中村改造的具体意见和建议，对是否批准该村进行改造做出决定。经批准可以实施改造的城中村，县政府发布城中村改造公告，并启动土地征收工作。城中村改造公告发布后，有关部门暂停办理相关手续，在拆迁改造范围内不得进行下列活动：
1、新建、改建、扩建任何建筑和构筑物；
2、改变房屋和土地用途；
3、迁入户口或者分户。
（六）开展评估。县建设局委托县城市建设投资公司（以下简称城投公司）结合乡镇政府、村委会选择具有相应资质的评估公司，开展地上建筑物、构筑物及其他附着物评估工作，并对评估结果进行登记造册和公示。
（七）协议拆迁。城投公司依法办理拆迁许可后作为拆迁人与被拆迁人（村民）签订《拆迁补偿安置协议书》，实施协议拆迁。
签订《拆迁补偿安置协议书》时，拆迁人或其依法授权委托人、继承人应持房屋所有权证、土地使用证、户口本、身份证或其他相关证明文件到场签字，并将房屋所有权证、土地使用证及相关证明原件交给拆迁人，由拆迁人在规定期限内到有关部门注销登记手续。
（八）强制拆迁。对于未签订《拆迁补偿安置协议书》影响拆迁和还迁进程的，依据相关规定依法进行强制拆迁。
（九）确定开发主体。拆迁结束后，由国土局结合财政、发改、规划、建设等部门和乡镇政府拟定土地使用权公开竞价出让方案，报县政府批准后，以招、拍、挂方式确定该区域开发主体。确定开发主体后，拆迁人要与开发主体签订《安置房屋还迁协议书》，约定还迁安置房屋位置、还迁标准、还迁时限等内容。
（十）还迁安置。开发主体要严格按照《安置房屋还迁协议书》约定和批准的规划要求，优先建设还迁安置房屋，并在规定期限内完成建设任务。还迁安置房屋建成后，由拆迁人对被拆迁人进行统一安置。
安置房屋的分配，按拆迁人与被拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议书》的先后为序。
安置房屋的地下室、车库由被拆迁人另行购买，房屋共用部位、共用设施设备维修资金由被拆迁人按规定数额缴纳。
第三章 拆迁补偿安置原则
第七条 被拆迁人持有土地使用证、房屋所有权证的，对土地使用证、房屋所有权证记载的用地和房屋给予补偿。
土地使用证记载面积内，未经批准在原房屋上扩建、接层及其它建筑物、构筑物和附属设施，由村委会、乡镇政府审核后，提交玉田县城中村改造工作领导小组办公室确认是否符合当时政策规定。符合当时政策规定的，给予补偿；不符合当时政策规定的，不予补偿。
第八条
被拆迁人没有取得土地使用证、房屋所有权证，但有合法批建手续的，对批准文件批准范围内的用地和房屋给予补偿。在批准范围内形成的其它建筑物、构筑物和附属设施，参照本办法第七条第二款的有关规定给予补偿。
第九条
被拆迁人没有取得土地使用证、房屋所有权证或其他合法批准文件，属历史原因形成的,由被拆迁人逐级上报村委员会、乡镇政府、县城中村改造工作领导小组办公室确认该土地使用权及房屋是否符合当时政策规定。符合当时政策规定的，参照本办法第七条的有关规定给予补偿；不符合当时政策规定的，不予补偿安置。
被拆迁人房屋土地有纠纷的，由拆迁人与被拆迁人先行协商；协商不成的，由拆迁人将有关事项作证据保全，补偿方案由县拆迁办审核后，补偿费作公证提存，先行拆迁。
第十条
经认定的违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，按重置价格和剩余使用年限给予适当补偿。
第十一条
县政府发布改造公告后抢建的建筑物、构筑物和其它附属设施，不予补偿；发布公告时在批准用地范围以内正在施工的建筑物、构筑物和其它附属设施，以保全的照片为依据确定工程量，给予工料补偿；在批准用地范围以外正在施工的不予补偿。
第四章 拆迁补偿安置方式及补偿安置费用
第十二条 拆迁补偿安置原则上采取按比例置换还迁房屋的方式。被拆迁人也可选择货币补偿安置方式。
按比例置换还迁房屋方式，是指根据被拆迁人土地使用证记载的用地面积，按比例置换相应的还迁房屋面积，并在改造区域内按规划部门批准的建设位置就近置换还迁房屋，并在此基础上对批准用地范围以内的地上建筑物、构筑物和其它附属设施给予补偿。
货币补偿安置方式，是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、建造年限、朝向及维护保养等因素，经拆迁人与被拆迁人双方协商确定或以房地产市场评估价格确定货币补偿金额，拆迁人以货币形式一次性补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行安置。
第十三条
被拆迁人选择按比例置换还迁房屋安置方式的，置换还迁房屋面积原则上按被拆迁人土地使用证记载面积1：0.7-0.8的比例置换，地上建筑物、构筑物及其他附属设施按重置价格结合成新进行评估后给予货币补偿，被拆迁人也可以此补偿款按市场价置换楼房。土地使用证记载的土地面积用于置换还迁房屋的比例，原则上依据该村所处区位的土地级别确定。
如果被拆迁人自愿仅以土地使用证记载的用地面积置换还迁房屋面积，拆迁人与被拆迁人可以协商置换比例，但最高比例不得超过1：1，且不再对地上建筑物、构筑物及其他附属物给予货币补偿。房屋为二层（含二层）以上楼房的，二层以上部分按照实际建筑面积1：1置换楼房面积。
没有取得土地使用证的，参照本办法第八条、第九条的有关规定，按以上述标准置换还迁房屋。
第十四条
被拆迁人选择按比例置换还迁房屋方式的，置换的还迁房屋面积部分互不找价，还迁安置时按置换房屋面积标准上靠最接近户型。因房屋不可分割因素，超出应还迁面积5平方米（含）以内部分按限定价格计算，再超出部分按市场价格计算。被拆迁人自愿选择少于应还迁面积的安置房屋，少于部分由拆迁人按限定价格补偿给被拆迁人。限定价格原则上为市场价格的80％。
第十五条
被拆迁人选择货币补偿安置方式的，也可参照按比例置换还迁房屋的方式，将应还迁的房屋面积折合成现金，由拆迁人一次性支付给被拆迁人作为拆迁补偿。还迁的房屋价格按照限定价格计算。
第十六条
被拆迁人选择货币补偿方式，房屋由拆迁人拆除的，拆迁人在与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议书》时一次性付清；约定由被拆迁人拆除的，拆迁人在被拆迁人拆除房屋并验收合格后一次性付清。
第十七条
被拆迁房屋临县城主次干道，经营者有工商营业执照且正在进行商业经营并依法缴纳相关规费的，按被拆迁房屋的建筑面积1：1还迁商业用房面积，并按被拆迁房屋所在区域市场平均租金，给予六个月停产停业损失补偿费。
没有工商营业执照但正在进行商业经营的，只按被拆迁房屋的建筑面积1：1还迁商业用房面积，不予停产停业损失补偿。
第十八条
被拆迁房屋不临县城主次干道，经营者有工商营业执照且正在进行商业经营并依法缴纳相关规费的，不予还迁商业用房，按被拆迁房屋所在区域市场平均租金，给予六个月停产停业损失补偿费。没有工商营业执照的，不予停产停业损失补偿。
第十九条 拆迁城中村范围内生产性企业、养殖业用房及其他地上房屋，按土地征收的有关规定予以补偿。
第二十条
集体所有的建筑物、附属物，有房屋所有权证或者建房批准文件的，按房地产市场评估价格给予货币补偿；没有房屋所有权证或者建房批准文件的，按照重置价格结合成新给予货币补偿。
第二十一条
搬家补助费实行货币补偿的发放一次；实行按比例置换还迁房屋的发放两次。搬家补助费标准按原建筑面积10元/平方米计算。
第二十二条 临时安置补偿费根据不同的补偿安置方式，按下列标准给予补偿。
选择按比例置换还迁房屋的，临时安置补偿费按原使用面积每月8元/平方米计算，发放至安置用房达到入住条件止。过渡期超过24个月时，临时安置补偿费加倍。选择货币补偿的不发放该项费用。达到入住条件，因被拆迁人原因不能按期迁入还迁房屋的，停发临时安置补偿费。
第二十三条
按比例置换的还迁房屋，置换房屋面积与被拆迁房屋应当补偿面积相等部分免交契税，超出部分的契税及房地产登记费用由个人负责。
第五章 拆迁及补偿安置管理
第二十四条
严格改造项目审批。改造项目所在地乡镇或城区街道办提出的申请，县规划局组织相关部门、单位负责逐一现场踏勘，组织论证。原则上每个项目必须以现状和规划的河、路为界，实行成片拆迁，坚决杜绝一户房屋拆一部分留一部分、一个项目拆一块留一块、只拆上市地块不拆公共设施建设地块等现象。计划确定后，对拆迁项目范围内包括工商营业执照、新批宅基地、房屋的改造建设、户籍办理等有关事项，全面停止行政审批。
第二十五条
严格拆迁许可审批。建设单位申请办理拆迁许可时，必须提交法律规定的要件。所有拆迁项目，拆迁补偿资金必须足额到位并存入专用监管账户，保障及时支付被拆迁人补偿费用。在拆迁项目许可前，必须对补偿安置的合法性、合理性组织专项审查，召开拆迁许可听证会，凡批准文件不完备、补偿安置方案不合理、拆迁资金不落实的，不得发放拆迁许可证。要切实加强对拆迁许可期限的管理，原则上一个拆迁项目只能延长一次许可期限。
第二十六条
严格拆迁过程监管。县拆迁办要加强力量，做好拆迁过程中的监管工作。各拆迁责任主体要严格执行政策，严禁乱开口子、随意承诺，坚决杜绝前紧后松现象。拆迁补偿要做到公开、公平、公正，阳光操作，特困户照顾情况等被拆迁人关注的事项要予以公示。对积极搬迁的被拆迁人要加大奖励力度，优先给予安置，对无理取闹、漫天要价的依法采取措施。要加强拆迁补偿资金的监管，杜绝发生任何拖欠、挪用、挤占拆迁补偿资金的行为，确保补偿资金的使用安全。
第二十七条
严格执行土地管理法律法规。要切实提高依法管地用地的意识，必须在法律法规允许的范围内合理用地。严禁土地使用者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议，非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。非本集体经济组织成员进行非农建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
第六章 附则
第二十八条
本办法自发布之日起执行。《玉田县城中村改造及居民住房拆迁补偿安置暂行办法》（玉政[2009]18号）同时废止。本办法发布时，正在实施的城中村改造不适用本办法。
第二十九条 其他乡镇镇区建成区范围内的村庄改造经县政府批准，可参照本办法执行。
第三十条 本办法由玉田县拆迁办公室负责解释。 |
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