【物权法讲稿】不乘电梯也要交费

刘凤悦

物权的登记、区分所有、遗失物
            
                                                   在玉田镇街道办事处机关干部、居委会主任、书记会上的物权法讲稿

      英国经济学家亚当斯密在《国富论》中说：人们把生命托付给医生，把财产托付给律师。在一个市场经济的国家，应当给与医生和律师以较好的报酬。把财产托付给律师中的财产权，包括物权、债权、知识产权。
     物权是指民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得以排除他人干涉的权利。
物权法所指的物，包括动产和不动产。动产是可移动的物，以占有公示谁所有。不动产是不可移动的物，如土地、房屋等，以登记公示谁所有。

     第一个问题，不动产登记的重要性
     一是登记是一种权利，不是一种义务。但是，登记是对自己物权的保护
     物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是，法律另有规定的除外。

     就像孩子出生，不户口登记也享有民事权利能力，但是，上学、参军、结婚等都需要户口，你的权利得行使，就受到很大的限制。
房屋登记、土地登记也是如此，不登记，转让就不行。就没有保障。现实中，人们购买了商品房，认为签了合同，交了钥匙，就可以高枕无忧了。然而，在我国不动产物权的变动，仅有双方当事人达成意思一致，签订了买卖合同还不够，必须进行转让登记。否则，不动产转让不发生效力。
      例如：农机工房、鞋厂工房单位建房，后来，卖给个人，再卖给他人时，不能过户，受到很大限制。具体讲：不能抵押担保、价格也受影响。买这样的房子，就要慎重。因为你再处分房屋时，会面临困难。

      二是自己的房屋登记不要轻易转让他人。

      例如：一位散水头某村的老教师退休后，购买了彭桥小楼，妻子去世后，自己孤身一人居住。前两年，办理了一个赠与合同，将楼房赠与儿子，在赠与合同中，附加了赠与义务，就是儿子、儿媳作为新的房屋所有权人，要保证居住权。随后，就和儿子一起到建设局房屋产籍和产权交易所办理了过户到儿子名下的手续。房主改为了儿子的名字。
     现在，两年过去了，老教师找到我说，赠与合同可以撤销吗？我问怎么回事？他说：这阵子，总看着儿子、儿媳妇脸色不好看，我在这住着，不踏实。
我说，不能撤销了，因为，您已经把楼房过户到儿子的名下，物权转让登记已经发生了效力。楼房所有权一经是儿子的了。这个哑巴吃黄连有口难言的例子。
老教师面临的困难，就是约定的保证居住权，不是法定物权，只是一种债权，给你租个小草房住，也是保证了你的居住权。
     这个例子，启示我们：多办遗嘱少办赠与。
     赠与是一种既得权，但是，遗嘱是一种期待权******，是死后发生效力，死后发生效力后，办理了继承公证，过户登记后，才转移所有权。
但是，赠与也不是不可以办，可以约定受赠人不履行义务时，可以撤销赠与合同。

     三是关于出资人与登记人姓名不一致的问题，风险只约束双方，二是可能出资人面临被扫地出门腾房交房的问题。因为，房屋登记在谁的名下，谁有权处分。

      我们受理了三件出资人和登记人不符的协议起草。
      一 件是二郎庙市场前几年拍卖商位使用权时，有一对夫妻竞买时，因手头没有带着身份证，就用的二儿子的身份证买了，登记办的手续都是二儿子的名字。几年过去了，二儿子表示父母想卖了，优先要。二儿媳放出话，就是自己的。老两口子为此苦恼之极。
      二件是老两口子收养了一个女儿，2000年在北大洼花了6万元买了三间房
      三件是一对老年夫妻，省吃俭用在帅府小区A02栋购买了房屋*********
      四是登记时间有讲究。
      一对中年夫妻，因感情危机，闹起了离婚，双方打得不可开胶，后来，达成了离婚协议，家中的三间房屋，妻子要两间，给男方一间。并且把子女抚养、债务清偿、其他的财产分割一一约定清楚，两人班里了离婚手续。转眼，一年过去了。女方得知男方名下有一处在唐山路南区的楼房，于是，向法院起诉，认为男方隐瞒夫妻共同财产，要求分割一半。男方应诉、男方父母以独立第三人的名义参加诉讼，主张这处楼房是男方父母出资购买，不是夫妻共同财产，但是，终因证据不足，双方成了调解协议，男方放弃原协议中对一间房屋的权利。还是承认了唐山的楼房是夫妻共同财产。就是因为登记在男方名下是在夫妻关系存续期间，如果是婚前登记，就不存在转化为夫妻共同财产的问题了啦。

      五是房屋登记区分合同效力和物权效力。
      一位老校长生前将自己的楼房，卖给了邻居，双方签订了买卖房屋合同，买方没有把过户登记当回事，结果，卖方老校长因突发心肌梗塞去世，买主这下子着了急，来到了房产交易所要求办理过户手续，房产交易所让买卖双方都到场签字，卖方死了，来不了。
找到我们，我们先给卖方的死者的继承人办了继承公证，然后，告诉继承人们如果愿意履行原来的卖房合同可以与买方再签订一个确认合同。如果不愿意卖房了，要承担违约责任。

      物权法》看点之房产篇⑤买房子必须登记才属于你
     ■典型案例
      赵军(化名)和李成(化名)签订了一份房屋买卖合同，但办理房产过户时，孙某意外出现了。据孙某讲，赵军早在几年前将这套房子卖给他了，但产权没有转移。赵军后来私自去房管局提出遗失房产证申请，补发了新证，又背着他把房屋再次出售。
此时，孙某要求终止赵军和李成的交易，但因孙某没有交易合同，房管局还是为李成办理了房屋过户登记并颁发了产权证。
孙某提起诉讼，要求法院将房屋判归自己所有。法院一审判决：赵军与孙某交易在前，房产虽然没有过户到孙某名下，但交易真实有效，房屋应归孙某所有；赵军将已经卖给他人的房屋又卖给李成，该交易无效，李成不能取得房屋所有权。
李成不服提起上诉。二审法院判决：两个交易均为有效，但由于房管部门已经向李成颁发了房屋产权证书，房屋所有权归李成所有。
     ■专家点评
      专家观点：赵军将同一房屋先后卖给孙某和李成，属于一房二卖，尽管前一个交易只有口头形式，但都是一方想卖、一方想买，买卖房屋的意思是真实的，所以前后两个交易合同都是有效的。按照《物权法》的明确规定，房屋买卖合同有效不等于买方就能取得房屋产权，必须经过登记，买方才能取得房屋产权，这就是合同生效与物权变动的区分原则。所以，尽管赵军与孙某之间的合同合法有效，但是因为没有进行过户登记，孙某并不能取得房屋产权；而李成通过登记取得了合法的房屋产权。
     针对这种一房二卖、多卖的情况，《物权法》给了人们一个有力的武器———预告登记制度。如果孙某在买了房子后赶快到房管部门做一个“预告”性质的登记，并在能够正式办理过户登记之日起3个月内进行登记，他就能够实现订立合同的目的。此后，即使赵军将该房屋另行转售，他人也不能通过正式登记取得房屋产权。
      ■ 名词解读
预告登记：在房屋买卖过程中，自合同生效至办理正式产权登记之间有一个时间差，为防止卖方在此期间将房屋另售他人，双方可按合同约定将房屋买卖事项向房管部门进行预先登记，确保买方在条件成熟时进行正式产权登记，取得房屋所有权。
      ■相关条文
《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
     第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

      案例 一套房子“嫁”两次
       一位市民因急着用钱，以17万元的价格卖掉了一套房子，但这套房子正在开发还没有交付。双方签订协议后，17万元一次性付清。这位市民拿到钱之后没多久，房子价格突然猛涨到25万元，于是他打起了如意算盘，把这套房子又卖给第二个人。第二个人不知道这套房子已经卖过一次，同意先付15万元，剩下10万元等办过户手续的时候再给。结果，这位市民与第二个人办理登记过户手续后，第一个买房子的人发现了其中的隐情，他要求把房子登记在自己名下，三方矛盾闹得不可开交。
       解读： 第一个买房子的人尽管签订了合同并付清了钱，但这套房子最终还是归第二个人所有。
      “因为合同生效，不等于物权生效。”，第一个买房子的人虽然没有违反合同行为，但他没有办理登记过户手续。第二个人办理登记过户手续后，物权就生效了，因此房子应该给第二个人。第一个买房子的人可以按照《物权法》规定，向这位市民要求赔偿损失，既要拿回17万元，还要其承担违约责任及赔偿损失。
  那么第一个买房子的人，如何避免出现这样的事情？根据《物权法》的规定，有一项申请预告登记制度。你买了房子，马上要去房管局申请预告登记，如果出现一房两卖的情况，房管局电脑一查询，第二个买房子的人就无法登记了。所以大家要利用好这个制度，保护自己的权益。
      一、        业主的建筑物区分所有权
      ■名词解读
      建筑物区分所有权
      建筑物区分所有权是指小区的业主对一栋居民楼中自己专有部分(自己家庭之内的空间)的单独所有权，对共有部分(楼道、楼梯、电梯等)的共有权以及对小区公共事务(绿化、卫生、治安等)的管理权的结合。是《物权法》规定的一种综合性权利。物权法规定：道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房归业主共有。

      ■相关法条
     《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
      建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
      占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

      2009年夏天，围绕着彭西锅炉房和物业服务用房占地，拍卖用于安装改造天然气问题，最后，大多数业主不同意拍卖公共用地，实行了锅炉取暖和天然气取暖两个方案。

     ■典型案例
       法庭判决：2003年11月，南京星汉城市花园“车库归属”案以业主的胜诉而告终，在全国引起强烈反响。
      案例事实：星汉城市花园是南京市的一个高档住宅小区。1998年9月，开发商向南京市规划局申报时，市规划局曾以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其配建停车库。
     小区建成后，共有59个机动车车位，开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商出卖和出租车位，给业主停车带来了诸多不便。2003年6月，小区业主委员会代表全体业主，将开发商江苏星汉置业有限公司告上了鼓楼区法院，要求确认小区地下车库所有权归全体业主所有。
      法院判决开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
     ■专家说法
     专家观点：本案是典型的小区车库归属纠纷，具有借鉴意义。《物权法》对车库的归属并没有作出强制性规定，而是由房屋开发商和购房者在合同中进行约定，通过出售、附赠和出租等方式确定车库的所有权和使用权。在本案中，该地下车库在房屋出售时已经作为公摊面积分摊到每位业主头上，即已经作为公共配套设施卖给了业主，因此，应当归业主共同所有。开发商将车库出售的行为严重侵害了小区业主对车库的共有权。
另外，开发商将车位卖给附近公司的行为导致业主无法停车，侵犯了业主的优先权。根据《物权法》规定，即使开发商在出售房屋时没有将地下车库面积分摊在每位业主头上，也不能将车库先行卖给业主之外的人，在开发商出售、出租车库时，小区业主在同等条件下享有优先权。开发商应当首先满足业主的需要。
物权法》之物业篇②小区业主可否炒掉物业公司？

     案例：
      美然动力社区是北京一个较大的居民小区，社区聘请的物业公司为美晟物业，但双方就收费问题始终无法达成一致。2004年8月，美然动力社区在业主委员会正式成立后，重新聘请了新的物业公司，但原物业公司却以种种理由拒绝撤出，双方打起了官司。
经过法院二审程序，法院判决业主委员会胜诉，要求美晟物业公司交出产权清册，撤出小区。得到判决后，美晟物业仍以部分业主未交纳物业管理费为由拒绝撤离，并擅自停止物业服务，停水、停暖，致使矛盾进一步激化。
     2006年1月17日，朝阳区法院强制执行，美晟物业公司撤出小区，四方佳园物业公司临时托管小区物业。
不想，2006年2月初，刚入驻小区不久的四方佳园物业又因收费问题选择了离开，导致小区物业再度陷入困境，小区内出现垃圾成山，无人管理的状况，居民生活受到严重影响。后经政府多方协调，昆和景乐物业公司被小区业主委员会选聘为临时物业公司，小区秩序恢复正常。
      专家观点：北京市美然动力社区的物业管理纠纷，本质上属于物权纠纷。《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”
      由此可见，小区业主是小区的主人，物业公司是接受业主委托管理小区事务的服务公司，物业公司是为业主服务的，不是凌驾于业主之上的管理者，这是《物权法》对业主和物业公司关系的基本定位。
因此，业主有权通过业主大会决议解聘或者选聘物业公司，这是业主拥有的排他性权利。
在具体程序上，《物权法》规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
这是一个双重标准，通俗地说，只有投赞成票的业主既在人数上超过半数，又在建筑面积上也超过半数时，选聘或解聘物业公司的决议才能生效。

      3月25日，**物业公司贴出告示，各位业主：今冬取暖期结束，但至今还有一部分业主没有交清取暖费用，物业公司亏损严重，经居委会、业委会研究同意物业公司采取措施，对整栋实行停水控制，望广大业主给与配合，为保障广大业主生活用水，望没有交淸费用住户积极交清费用，不要影响左邻右舍的利益，自公告之日起，三日内实施，有问题的户请到物业公司协商解决。
***居委会    **业主委员会
**物业公司
                                                                                                       2010年3月25日
     ■名词解释
      业主委员会：是按照《物权法》的规定由业主大会选举的代表全体业主行使小区管理权的常设代表机构。
物业服务公司：是接受业主委托管理建筑区划内建筑物及其附属设施的专业性服务公司，物业公司在服务过程中应接受业主的监督，业主有权撤换不合格的物业公司。
      ■相关法条
     《  物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定：
     (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
     《物权法》第八十一条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
      对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
     《物权法》第八十二条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

      《物权法》之相邻关系篇③我的阳光我作主
      ■典型案例

       美丽家园房地产公司(化名)经行政主管部门审批，在北京丰台区某地建设三栋高层住宅楼。一年后，该工程竣工。但该三栋楼房几乎将位于其西侧居民老徐所居住的房屋阳光完全遮挡。由于采光、日照不足，加之通风条件也受到影响，老徐屋内夏天潮湿、冬天阴冷，不仅房屋价值严重减损，而且给他正常的生活和工作带来了严重影响。老徐认为该房地产公司建筑的高层建筑严重侵犯了他的通风权、采光权等权利，向法院起诉要求这家公司赔偿。
法院受理此案后，委托鉴定部门对这个楼盘北区的涉案楼对西侧老徐家楼盘东立面的日照影响情况进行了测算，并根据测算报告认定，房地产公司侵权的事实成立。据此，法院判决该房地产公司赔偿给老徐7.5万元的损失。
      专家观点：这起案件是因采光权、日照权以及通风权遭受侵害引发的纠纷。采光权，是指房屋所有人或使用人享有从室外获取适度光源的权利；日照权是指房屋的所有人或利用人能够享受充足、无害阳光照射的权利；通风权是指房屋的所有人或使用人所享有的通过门窗保证其室内与室外空气的流通，以及正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。通风权、采光权以及日照权均为基本人权的一种，受到法律的保护。
      根据《物权法》规定，在建造建筑物时，应当注意不要对相邻建筑物的通风、采光和日照造成妨碍。如果建造的建筑物违反有关规定，导致另一方无法正常通风或者获得必要的光线或日照，那么受妨害人就有权要求对方停止侵害、排除妨碍或赔偿损失。但在司法实践中，究竟是拆除造成妨碍的建筑物还是赔偿损失，需要由法官根据案件的具体情况来决定。至于有关相邻建筑物通风、采光和日照的妨碍行为的判断，根据《物权法》规定，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。
      比如，建设部发布的《中华人民共和国国家标准〈城市居住区规划设计规范〉》中规定，大城市楼间距应保证住宅日照标准为
大寒日不低于2小时，冬至日不低于1小时。
      在该案中，被告房地产公司违反了国家有关工程建设标准，导致老徐的房屋未能达到国家规定的住宅日照标准，并对其造成了通风、采光和日照妨碍。故老徐有权要求被告赔偿损失。
      ■名词解读
      相邻关系：指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人因对各自所有的或占有的不动产行使所有权或使用权时，相邻各方相互间应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。例如，王林和乙的承包地相邻，王林若要耕种自己的承包地必须要经过乙的承包地，则乙应为王林提供必要的便利，不得设置障碍或自行封堵，造成相邻权利人通行困难。解决相邻关系应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。
     ■相关条文
     《中华人民共和国物权法》第八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

      《物权法》看点-邻里关系篇4 ：民宅商用需经谁同意
     王林在石家庄一个小区购买一单元楼的一二层房子，后来，把房子装修改为饭店。在装修改造的过程中，王林把底层与二层之间的楼板截断架起楼梯，拆除了承重墙，把原来的厨房位置改为卫生间，并将居室户门外移。但是，他的装修造成跟他住同一单元的一些业主家墙体出现裂缝。而且饭店开张后，每天人来人往，煎炒烹炸烟熏火燎，严重影响了邻居们的休息空气质量、环境卫生，他们多次找王林没有效果，就起诉到法院，要求王林恢复房屋原状，停止住宅商用。经审理，法院认为，王林拆除楼板以及承重墙开饭店的行为，既破坏了房屋承重结构，对楼上居民的生活安全造成了隐患，也侵扰了其他居民的正常生活，同时还侵占了业主有公共空间，构成了对其他居民合法权益的侵害，支持业主们的诉讼请求，判决王林对房屋恢复原状。
     ★专家点评
     这是一起典型的因民宅商用引发的案件。所谓民宅商用，是指将规划为个人住宅的房屋进行商业利用(包括自用或出租给他人使用)。虽然民宅商用能够达到低成本经营的作用，但却在一定程度上影响了社区秩序的稳定和邻里之间的和睦。因此，这种行为应当得到法律的规制，诸如此案中的王林被判承担责任。
     但是，在实践中，并非所有的民宅商用行为都会对周围居民造成本案这样的侵害，有的还对小区居民的生活提供了一定的便利。
      因此，对于民宅商用不宜一概禁止，予以一定的限制较为合理。根据《物权法》规定，民宅商用不能违反相关法律、法规的规定。
      例如我国《娱乐场所管理条例》第七条明确规定居民楼和居民住宅区不得设立娱乐场所。所有小区的业主均应遵守此项法律规定;其次不能违反小区的管理规约。如果管理规约明确禁止民宅商用或某种方式的商业利用，则该规约对所有的业主均有约束力；
       如果法律和管理规约对民宅商用的问题均没有涉及，就需要经过利害关系人的同意。(利害关系人是指因业主民宅商用的行为而改变了居住和生活环境的其他业主。这不仅仅指传统意义上的左邻右舍，也可能是同一单元的业主，甚至还可能是同一栋楼的业主等。)
       如果业主违反上述规定擅自将个人住宅改为经营性用房，以至于危及周围居民的房屋安全，或者对周围居民的正常生活遭成干扰，那么，这些利害关系人有权要求实施不当行为的人恢复房屋原状或者停止侵害、排除妨碍或赔偿损失。
     ★新名词通俗解读
       建筑物区分所有权：是指因多层、高层建筑物的出现而产生的一种新型的房屋所有权。它包括业主对住宅等专有部分享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有权以及对建筑物进行共同管理的权利等三项权利。
      ★相关条文
      物权法之相关条文———《中华人民共和国物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

案例：新房没入住，可否减免物业费
  冯先生于2006年1月在城区某小区买了套房子。因为准备留给儿子结婚，房子装修后一直没有住人。2006年年底，物业公司通知他，要其交这一年的物业费，每平方米0.5元。“新房没入住，还要交物业费？合同上也没规定啊！”冯先生和物业公司理论了半天，最后才勉强答应交纳一半的物业费用。同时，冯先生告知物业公司，2007年，还不会入住新房。可到了2007年年底，物业公司又通知冯先生，让他将这一年的物业费交齐。
  （律师解读）首先要看业主和物业公司签订的合同上有没有对此进行约定。如果合同上约定业主没入住也应该交纳物业费，那么业主应该如数交纳。
如果合同上没有约定或者约定不明，就应该推定为业主据实交纳。物业费包含多种服务种类，比如有人身安全保障费用、财产安全保障费用、小区卫生保洁费用等等。冯先生这种情况不必全额交纳物业费，不过他仍享受了小区物业对其财产进行看管等部分服务，需要交纳部分物业费。
  （案例）不乘电梯能否不交费
     市民陈女士住的是某小区小高层的3楼，为节省费用她决定不乘电梯。于是就告知物业或者业主委员会，从某月某日起，全家人进出全部走楼梯，所以电梯费就不交了。随后，这家人确实都不乘电梯，邻居也可以作证。这个电梯费，她到底要不要交呢？
  （律师解读）不乘电梯同样要付钱。按照《物权法》规定，电梯是小区居民的共有配套设施，你可以放弃权利，但不能放弃共有部分的义务。你不乘电梯是你的权利，但是交钱是你的义务，不能放弃。
  （案例四） 小区道路停车能否收费
  张先生最近买了一辆新车，因为车位紧张，每晚他只好把车辆停放在小区公共道路上，谁知物业工作人员要求向他收取停车费。张先生很纳闷：小区道路是共有的，物业凭什么要收小区居民的停车费？
  （律师解读）小区公共道路上的停车位，应该要收费，可以由物业去收。不收不公平，收了才公平，为什么呢？你有车我没有车，你停车，你不交费，等于你占用了我的资源，如果由物业收了费，用于小区的其他建设和开支，那我也从中受益，这样才公平。

二、        物权的特别规定
《物权法》看点之拾遗篇⑥归还遗失物可否索要报酬

正月初四，捡包门事件：在我国法律中，遗失物的所有权属于失主。所以，权利人有权追回。拾得人也有义务将拾得物返还失主。返还遗失物，是法律规定的强制义务。随着市场经济的发展，传统的道德观念也面临新的挑战。现实生活中，发生了不少拾得人与失主之间围绕报酬展开的纠纷，拾金而昧的人仍有不少少，甚至可能比拾金不昧的还要多。而更多的人都怀有这样一种心思：我捡到的钱物可以如数归还失主，但是我的这种行为应当得到一定的回报——不仅仅是一声道谢和精神奖励，还希望失主能给与我一定的物质酬谢，于是，索取报酬的越来越多。物权法规定，权利人即丢失人悬赏寻找遗失物，领取遗失物时，必须兑现承诺，支付报酬。失主一旦打出悬赏广告，说话就得算数。当然，对于只说，必有重谢，按照公平合理的原则协商确定。对没有承诺的，没有规定。刑法规定：将他人的遗忘物非法占为己有，数额较大，拒不交出的，处二年以上五年以下有期徒刑。深圳机场梁丽事件
■典型事例
男孩陶淘对妈妈说，在公共汽车上，有个乘客的钻戒脱落了，那枚钻戒恰好滚落到他脚下，他用脚把它踩住，等那人下车，终于捡到了那枚钻戒。
妈妈对陶淘讲，“捡到”的这枚钻戒，从主人身上悄悄滑落那一刻起，就成了有主人但无人占有的遗失物。
这时，按照法律，你应当告知或者捡到后交还钻戒主人。如果钻戒主人匆忙下车，没有听到你的呼叫，或者当时情势让你无法交还，你应当将钻戒送交公安部门。再由公安部门通过以招领公告形式告知钻戒主人领取并支付相应费用。如果自招领公告发布之日起六个月内无人认领，就归国家所有。
妈妈还告诉他，如果你捡到别人丢失的东西，可以得到保管费、路费等必要费用，但除遗失物主人允诺的酬金外，你不能获得法定酬金。
■专家说法
妈妈的解释是对的，但是，解决拾得遗失物问题，有时不仅要看《物权法》的规定，还要运用合同、无因管理或侵权行为等债法规定具体分析。物权法是围绕因遗失物所有权的取得而作的规定，并没有把拾得遗失物所可能产生的一切法律关系都明确加以直接规定。根据拾得遗失物这一事实的发展变化，适用的法律规则也将有所不同，可能成立合同、无因管理、侵权行为等债法关系。
比如，陶淘将乘客遗失的钻戒用脚遮盖起来，他是想把这枚钻戒据为己有，就构成《物权法》规定的拾得人侵占遗失物的情形。依照这个规定，即使钻戒主人发出悬赏广告，他也无权请求保管遗失物等支出的费用，并无权得到失主悬赏承诺的酬金。
侵占遗失物的法律后果并不限于此。从陶淘企图据为己有而有意用脚遮盖那枚钻戒的一刻起，到他等乘客下车捡到钻戒，他的行为已经构成侵害钻戒主人所有权。此时，如果钻戒主人查知陶淘是“侵占人”，而不是“拾得人”。
根据侵权行为的一般规定，陶淘要对钻戒主人承担返还钻戒，并对踩坏的损害进行赔偿等侵权责任。他不能用《物权法》来取得拾遗的报酬，因为《物权法》第111条规定仅适用于拾得人在遗失物送交有关部门前、以及有关部门在遗失物被领取前这一遗失物保管过程；且仅因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，拾得人才承担赔偿责任。而一般侵权行为中，即使因轻微过失对遗失物造成毁损、灭失也应承担侵权责任。
■名词解读
遗失物：是指无人占有，但为有主的动产。构成遗失物，必须具备如下三个条件：首先，必须是可以移动不减损价值的物，即动产。土地或房屋是不动产，纵然被泥沙埋没，也不属于遗失物。
第二，必须是有主物。无人所有的动产是无主物，不属于遗失物。被人扔掉的东西，不是遗失物。
第三，必须是占有人丧失占有，并使物处于无主占有的事实状态，包括无确定的人对此物进行事实上的控制。
■相关法条
《物权法》之第109条至第114条。
第112条：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。