【公证业务001】卖方卖房未收全款的风险防范

刘凤悦

第一部分
合同类
001 卖方如何防范买方不办理交易房产抵押登记的风险
     甲、乙双方签订了一份房产交易合同，甲方把自己所有的房产以50万元卖给乙方。乙方首付20万元，余款银行按揭。双方未经过房屋交易中介就走完了房管局的产权交易过户登记程序，乙方已经拿到了新房产权证。如果一方不守诚信，把房产卖掉了怎么办？因为，乙方虽然与银行签订了抵押到款协议，乙方也必须在拿到了新证后才能去办理抵押登记。之后，银行才能发放贷款并根据协议将该笔款项划转到甲方的账户上。这时，乙方不去办理抵押登记，不去银行贷款，银行就不能凭抵押贷款协议追究借款人（借款人）的责任。因为，贷款合同属实践性合同(?)。我们也知道，物权优先于债权的原则，也不利于和谐社会建设。

    请问：如果甲、乙双方在房产交易合同中有这样的约定：“甲方配合乙方办理房产交易过户登记手续，但乙方不得：
    1、在未履行完抵押贷款并向甲方支付完余款前，
    2、或在未向甲方支付完余款前，领取新的房产所有权证。”
    在这样的约定的前提下，房屋行政主管部门应不应该尊重交易合同双方的意思自治，启动行政程序，把乙方的房屋产权所有权证移交抵押登记部门，或在双方都到场签字确认乙方全面履行了合同义务的前提下，才向乙方颁发房屋产权所有权证，以促成乙方全面履行合同义务。

    答复：卖主在未收到大部分房款的情况下，将交易房产过户给买主，由买主抵押该房产向银行借款，以所借款偿还剩余购房款。
    这种交易模式中，买主有不付余款的可能，房产也可能在过户后受到买主其他债权人的追索；一旦房屋再次易主，情况将非常复杂。
    卖主可能面临房屋易手，同时又不能全额得到购房款的情况。这是卖主的法律无知和侥幸的必然结果。事实上，这也是为何在多数大陆法国家，房屋买卖的交易程序，特别是付款和过户，由公证人统治，在普通法国家，由律师操纵的原因之一。你的设想，不符合不动产登记薄是物权归属和内容的根据的规定，不符合不动产登记的原则：登记申请书不得附加条件，也不符合不动产登记机关的定位和职权范围。

slyersly

学习了。。

俺买 二套房 时 一定看好了。。在说。