父母儿子出资与登记不同，该怎办？

刘凤悦

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：        主题：登记的财产姓名人与购买此财产的出资人不一致时，可否通过公证声明或协议的方式预防纠纷？               案情：我县集贸市场卖货的大棚，面向社会招标，有一对夫妻投标8万4千元中标，但办登记姓名时，因为对物权法律不懂，以为登记在儿子的名下也无所谓，使用次子李某的身份证办的登记。名字登记在次子李某到现在，没想到出现了担心。      这对老夫妻担心的是：一、自己出资，次子的姓名，将来是谁的财产说不清楚。                                    二、共有三个儿子，将来子女之间可能会因此产生纠纷。                                     三、次子现在有意向要这个财产，说给父母原来买的价款8万8千元就行了。但实际上现在这个大棚已经升值到20万元。父母对次子想要的想法并不情愿。不想给他。其原因一是自己现在身强力壮，可以经营。二是将来百年之后，也是希望三个儿子都继承此财产。        父母和其他儿子的想法是：这个大棚只是在购买时，用了次子的姓名，次子夫妻并没有出资一分钱，权利应当是实际出资的父母的。       我们公证员的意见有四种：       第一种意见：可以给次子李某办理声明书公证。声明内容是：我声明，某处大棚登记的姓名是李某，但实际出资人是父母***、***。我确认该财产应属父母所有。       第二种意见：由登记的姓名人李某和实际出资人父母签订确认该资产权利，属于父母的民事协议。由于次儿媳反对此财产归父母的态度激烈，就不找次儿媳了。       次子签署的协议经过公证后，我们认为证据效力也应当是很高的。再加上其他证据证明是父母交的购买款项，形成证据链。即使将来次儿媳以丈夫是登记人为由，主张一半的财产权，法院也很难支持。因为法理上是“谁投资，谁所有”啊。             第三种意见：找次儿媳录音，说明此财产归父母，作为已通知权属的证据，再按第二种意见办理。       第四种意见：认为次儿媳不同意归父母，不在协议上签字，不能办理。       本人倾向于第一种意见，或第二种意见也可以。

帖子17 来自玉田县公证处 在线时间12 小时 最后登录2009-5-6 查看详细资料

王海宁 委员 所在机构 来自中国公证协会业务指导委员会 发短消息 加为好友 当前离线

关于这个问题，事实上是一个私权事实确认的过程，是一个证据固定的过程。笔者以前收集的一篇小文章，对我们的思考也许会有启发。（转载如下） －如何运用《物权法》解决房屋权属纠纷      现实生活中，由于各种复杂的原因，购房人出钱购买了房屋，但房产权证上的所有人却登记成为其他人。那么真正的购房人如何运用法律武器来保护自己的利益呢？我们可以从以下两个真实的例子中找到答案：      案例一：李某及其母亲陈某共同出资购买了两个店面，之后他们赴国外，遂将店面委托给亲属小民代管，并将店面房产权属落在小民名下。同时，小民出具声明"店面产权证体现的权属虽为小民，但该店面实际为李某及陈某共同出资购买，该店面产权为陈某与李某共有；小民为店面代管人，负责代收租金，对该店面不享有权属。"但是，李某与母亲陈某回国后，小民却不愿办理房产权属变更手续，认为房产所有权证书上登记自己为产权所有人，理应由自己享有该房产所有权。      案例二：某房地产开发商售房时推出教师购房享受百分之五房价款的优惠政策。王某为享受这一优惠措施，借用高某（系教师）的名义购房，房屋所有权也登记在高某名下。后高某拒绝办理房屋权属变更手续，遂发生纠纷。      以上两个例子中，房产证上登记的所有权人都不是真是的所有权人。根据《物权法》确立的不动产登记公示公信原则，确认房屋权属登记为准。但被登记的所有权人就一定是真实的权利人吗？其实不然。结合上面所提到的两个实际案例，我们来解释如何运用《物权法》这一武器来保护购房者的利益。      《物权法》第十七条规定："不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。"该条规定了不动产权属证明的证据效力，但根据物权公示原则，不动产物权公示仍以不动产登记簿为准。不动产权属证书只是不动产物权登记的外在表现形式。也就是说，不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力。在以上两个例子中，我们不能仅凭房产证就认定该房产归房产证上的所有人所有，而是应当到房产管理部门查询房产登记簿，以登记簿上记载的房产所有人房产所有人为准。      当登记簿上的内容与事实不符时，怎么办？《物权法》第十七条明确了当不动产登记簿记载事项与不动产权属证书记载事项不一致时，应当以不动产登记簿为准。但不动产登记簿并不具有绝对的证据力，不动产登记簿记载的事项只是"推定真实"，如有充分的证据证明不动产登记簿确有错误，登记簿上的记载就将被推翻。以上两个案例中，真实所有权人提供了购房的证据，以及其他足以让法院认定登记簿上记载的所有权人是不真实的所有权人的证据，从而推翻了登记簿上的记载。      《物权法》还确立了不动产物权公示公信的原则，公示公信原则的立足点在于保护在于保护交易安全，但就权利本身而言，不动产的登记人不一定是不动产真正的所有人。如果仅是不动产实际权利人和登记权利人之间的争议，不涉及善意第三人时，法律会保护实际权利所有人的利益。以上两个案例中，房产证上的所有人并未将房屋转卖给其他人，此时，真实的所有人的利益就会受法律的保护。      事实上，法院最终也都判决例一和例二中争议的房产归真实的权利人所有。其中例一是《物权法》实施后，厦门首次使用物权法进行判决的案件，被媒体称为"厦门《物权法》判决第一案"。

       后来，因次子不来，我们将原来次子写的一个此事的说明，在场的父亲和一个姨父作了证人证言保全公证。


      附： 物权法第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簙时发生效力。
      第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
      第十六条 不动产登记薄是物权归属和内容的根据。
                 不动产登记薄由登记机构管理。
      第十七条 不动产权属证书是权利人享有改不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。