房产交易营业税

听风说话

房产交易税费分有高档住宅和普通住宅的算法。 高档住宅的定义(面积大于144平方，社区容积率小于1，房子的原值或评估价在某个地段超过标准)。本文将为您详细的介绍一下有关房产营业税的相关知识。
　　《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中明确规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
   ●关于房产交易税
　　一、征收范围
　　何为非普通住房？
　　具备以下其中一点即为非普通住宅：
　　1、房产证面积在144平方米以上
　　2、住宅小区容积率在1.0以下
　　3、房子评估价格每平米高于各地区的政策指导价格(部分地区为实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上。)
　　二、具体标准
　　契税：
　　1、购买的房产超过144㎡的需要缴纳的契税是：总房价的3%;
　　2、购买的房产不超过144㎡的需要缴纳的契税是：总房价的1%;
　　2010年10月1日国家最新退税政策：
　　90㎡以下缴纳总房价1%可退总房价1%
　　90㎡-144㎡缴纳总房价1%可退总房价0.5%
　　144㎡以上缴纳总房价3%不可退
　　个人所得税：
　　1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税;
　　2、面积超过144㎡的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%;
　　3、面积不超过144㎡(包含144㎡)的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。
　　营业税：
　　1、房产证未满五年的，并且面积在144㎡以上的需要缴纳总房价的5.45%;
　　2、房产证未满五年的，并且面积在144㎡以下的需要缴纳差价的5.45%;
　　3、房产证满5年的，并且面积在144㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.45%;
　　4、房产证满5年的，并且面积在144㎡以下的不需要缴纳。
　　●你了解房产交易营业税吗?
　　税率营业税适用税率为5%，其附加税(即税中税)为城市维护建设税及教育费分别为营业税额的7%和4%，因此总计税率为5.55%。
　　应纳税额根据房产交易营业税的计税依据的不同可分为以下两种：
　　一、有偿销售不动产(个人购买的普通住宅、自建自用住房除外)，如营业房、写字楼、别墅等。
　　应纳税额=收取的全部价款和价外费用×5.55%
　　二、个人购买并居住不足一年的普通住宅
　　应纳税额=(交易价-原价)×5.55%
　　三、个人将购买并居住超过一年的普通住宅和自建自用住房出售的，免征营业税(因抵押且无力还贷而发生产权转移给放贷单位的除外)。
　　四、对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的住房收入，暂免征收营业税专项销售、拍卖、无偿赠与(因抵押且无力还贷而发生产权转移给放贷单位的除外)。
　　以上如交易价低于房管部门核定的评估价时，则按评估价计。计税时间以购买至出售时签订的房屋买卖合同(协议)的日期计算。
　　出售方(卖方)为销售不动产营业税的纳税义务人，应按上述规定交纳营业税及附加，并由税务部门委托房管部门在办理产权转让手续时负责代征代缴。